09年房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：商業(yè)房地產(chǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。

　　1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

　　1）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

　　2）經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。

　　3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。

　　4）裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。加入收藏

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素。

　　1）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來確定。

　　2）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

　　3.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素。

　　1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

　　2）內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

　　3）樓層。一般來說。位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。

　　4）面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。

　　5）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。加入收藏

　　6）儲(chǔ)存空間。

　　7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別。

　　8）轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　9）使用年限和折舊情況。

　　4.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也是一種常用方法。

　　對(duì)于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時(shí)也可用成本法作為輔助評(píng)估方法。

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