2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（22）

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)估價

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)的特點

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、百貨店、專賣店、倉儲商店等。商業(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點：

　　1．收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其最顯著的特點是能夠利用商業(yè)房地產(chǎn)開展不同類型的經(jīng)營活動以獲得收益

　　2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部門房地產(chǎn)采用不同的報酬率或資本化率。

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價。

　　4．裝修高檔而復(fù)雜

　　為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。

　　5．垂直空間價值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間（立體空間）范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層（如一樓）對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減。

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