2015房估案例與分析考點：合理確定假設(shè)前提

合理確定假設(shè)前提和限制條件

應(yīng)當(dāng)針對估價對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項權(quán)利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行抵押評估時，應(yīng)當(dāng)實事求是，勤勉盡責(zé)，不得濫用和任意設(shè)定假設(shè)前提和限制條件。

把握市場風(fēng)險防止高估

為了防止高估抵押房地產(chǎn)價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況，若在估價時點時當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱（或泡沫）現(xiàn)象，估價師要頭腦清醒，特別謹(jǐn)慎、保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。

在有些續(xù)貸的價值評估時，市場已經(jīng)發(fā)生不利變化，估價師更要把握客觀的天平，不能繼續(xù)維持過高估值。

在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來市場及營銷如何等均不確定。在建工程難以準(zhǔn)確確定形象進(jìn)度、土建安裝設(shè)備的實際進(jìn)度、工程款支付狀況、能否實現(xiàn)相應(yīng)的全部利潤，所以評估應(yīng)預(yù)測謹(jǐn)慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費(fèi)用、利息、利潤，準(zhǔn)確估價現(xiàn)狀成本。

土地的估價（包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地）不確定性也較大；尤其是偏遠(yuǎn)地帶的土地、空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)集體建設(shè)用地。評估時應(yīng)準(zhǔn)確把握地價的構(gòu)成和地價水平，防止高估。

對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要根據(jù)風(fēng)險程度合理選取。

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