房地產(chǎn)估價師：《條例》確立的基本制度

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了以下七項物業(yè)管理的基本制度。

　?。ㄒ唬I(yè)主大會制度

　　《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。

　?。ǘI(yè)主公約制度

　　鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎的業(yè)主公約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。實行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少物業(yè)管理糾紛。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理招投標制度

　　《條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)承接驗收制度

　　物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作?！稐l例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準人制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。

　?。┪飿I(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。建設部正配合人事部將這一制度納入國家專業(yè)人員資格制度系列。

　?。ㄆ撸┳》繉ｍ椌S修資金制度

　　國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)《通知》精神，建設部與財政部制定了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，對維修基金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

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