2015房估理論與方法要點(diǎn)：房地產(chǎn)制度政策

　　房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度下，嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地價(jià)、地租根本不存在；在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對(duì)住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用，必然使住房?jī)r(jià)格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì)化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，并且可以買(mǎi)賣(mài)；但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或農(nóng)民集體，不能買(mǎi)賣(mài)，僅能通過(guò)征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有這種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒(méi)有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。如果土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格同時(shí)存在，則土地使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于土地所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(zhǎng)短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高；反之，就會(huì)越低。國(guó)有建設(shè)用地還是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的，供地政策（包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等）的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

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