2005房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法練習(xí)題

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%.對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（?。┰?m2.
　　A、3214　B、3347　C、3367　D、3458
　　答案：B
　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2.

　　2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（　）。
　　A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用　　B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤
　　C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值　D、不可能出現(xiàn)這種情況
　　答案：A
　　解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對(duì)于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來(lái)說(shuō)，如果地上建筑物的價(jià)值低于它的拆遷費(fèi)用，那么建筑物的價(jià)值會(huì)成為負(fù)數(shù)，從而會(huì)降低該土地的價(jià)值。

　　3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（?。┰?m2.
　　A、100　B、300　C、600　D、900
　　答案：D
　　解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價(jià)除以土地總面積便可得到土地單價(jià)。

　　4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ā。┠?。
　　A、35　B、45　C、48　D、50
　　答案：A
　　解析：經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開始計(jì)算，由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命35年。

　　5、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為（?。┤f(wàn)元。
　　A、109B、117C、124D、130
　　答案：B
　　解析：100+100*（9%+8%）=117萬(wàn)元。

　　6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（?。?。
　　A、物質(zhì)折舊　B、功能折舊　C、經(jīng)濟(jì)折舊　D、會(huì)計(jì)折舊
　　答案：C
　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

　　7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（?。┰?m2.
　　A、552　B、3519　C、4293　D、4845
　　答案：C
　　解析：改用途前的土地單價(jià)=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價(jià)=950*5.1=4845元/m2
　　應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為改用途后的土地單價(jià)減去改用途前的土地單價(jià)，即4845-552=4293元/m2.

　　8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（　）。
　　A、800萬(wàn)元　B、1000萬(wàn)元　C、1800萬(wàn)元　D、800-1000萬(wàn)元
　　答案：D
　　解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價(jià)格的用途，所以該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)在兩種用途的價(jià)格之間確定。

　　9、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。
　　A、0.060　B、0.940　C、1.060　D、1.064
　　答案：D
　　解析：交易情況修正系數(shù)=100/（100-6%）=1.064.

　　10、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開發(fā)利潤(rùn)為（?。┤f(wàn)元。
　　A、180.0　B、300.0　C、309.0　D、313.2
　　答案：C
　　解析：開發(fā)利潤(rùn)率=投資利潤(rùn)率*（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）

　　11、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2.
　　A、2290.91　B、2326.41　C、2344.16　D、2308.66
　　答案：B
　　解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。
　　A、售價(jià)　B、租金　C、潛在毛收入　D、凈收益
　　答案：A

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