房產(chǎn)發(fā)展看市場(chǎng)，分類調(diào)控是關(guān)鍵

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        關(guān)于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將順應(yīng)“因城因地、分類調(diào)控”的信息，已經(jīng)在李克強(qiáng)總理的口中得到明確，這也是過去一周該行業(yè)所關(guān)注的熱點(diǎn)。

        3月13日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)“兩會(huì)”記者會(huì)上明確表示：“對(duì)于合理的自住需求，也要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

        最新一則消息顯示，住建部今年已經(jīng)不再要求地方政府上報(bào)并向社會(huì)公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這一信號(hào)也被認(rèn)為是行政性調(diào)控手段開始退場(chǎng)的序幕。作為過去數(shù)年的調(diào)控手段之一，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從2009年開始要求地方政府上報(bào)并公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并對(duì)未完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談或處罰。

        事實(shí)上，從去年底十八屆三中全會(huì)以來(lái)，新一屆中央政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度就已經(jīng)越來(lái)越清晰。根據(jù)此前資料可知，習(xí)近平總書記在去年10月29日作了“堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向”的講話，與“房?jī)r(jià)合理回歸”的調(diào)控方向不同的是，習(xí)近平的講話未提及房?jī)r(jià)，更未說要抑制房?jī)r(jià)，強(qiáng)調(diào)的是政府在增加住房供給方面的責(zé)任以及住房領(lǐng)域市場(chǎng)化改革和經(jīng)濟(jì)功能。分析認(rèn)為，這也是新一屆中央政府看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)。

        直至2014年“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)姜偉新透露“雙向調(diào)控”這一關(guān)鍵詞，以及其后住建部對(duì)“雙向調(diào)控”給出了“分類指導(dǎo)”的官方說法后，新一屆政府的房地產(chǎn)政策思路也終于浮出水面。

        分類調(diào)控的依據(jù)之一是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，而這也涉及房地產(chǎn)行業(yè)都在關(guān)注的“回歸一二線”問題。

        中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在2014觀點(diǎn)年度論壇上接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)則表示，分類調(diào)控一方面增加保障性住房和普通商品房以及用地的供應(yīng)，同時(shí)抑制投機(jī)、投資，這是前幾年的政策的連續(xù)性。

        因?yàn)槭袌?chǎng)在分化，區(qū)域之間城市在分化，朱中一認(rèn)為，分化跟企業(yè)的投資有點(diǎn)關(guān)系，2010年一線城市和部分二線城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，有些大企業(yè)到了三四線城市，造成三四線城市開發(fā)過量，但是三四線城市消化能力弱，有的城市人口外流，就出現(xiàn)過剩的情況。這說明，地方政府過度依賴房地產(chǎn)，另外，企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的判斷也有問題?，F(xiàn)在的情況，面對(duì)市場(chǎng)的分化，將來(lái)的政策肯定是分類調(diào)控。

        因此，朱中一建議，房地產(chǎn)企業(yè)一定要獨(dú)立判斷市場(chǎng)，不能跟風(fēng)。另外，對(duì)于拿地王一定要慎重，一定要判斷市場(chǎng)、判斷產(chǎn)品，而且一定不要盲目地拿高價(jià)地。在這種情況下，企業(yè)怎么樣更加理性，更加分析政策，分析各個(gè)地方市場(chǎng)化的情況非常重要。而對(duì)于2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，朱中一很明確地指出，2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展，不可能像去年那么火。

        與此相對(duì)應(yīng)的是，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮在2014觀點(diǎn)年度論壇發(fā)表演講時(shí)也表示：“未來(lái)10年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全世界規(guī)模最大和增長(zhǎng)速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！苯Y(jié)合分類調(diào)控的思路，我們已經(jīng)可以隱約發(fā)現(xiàn)今后房地產(chǎn)行業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展趨勢(shì)，而企業(yè)也就是要從這里面發(fā)現(xiàn)有用的信息，并作出有利于企業(yè)發(fā)展的決策。

        因城因地、分類指導(dǎo)、行政退出、淡化房?jī)r(jià)——或許這就是2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵。