半數城市房價下跌，下半年或入過冷區(qū)間

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18日，統(tǒng)計局發(fā)布5月份住宅銷售價格變動情況顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比自2012年6月份以來首次由漲轉跌，跌幅為0.16%。這意味著，持續(xù)兩年的房價全面上漲暫時告一段落。
　　
　　對此，業(yè)內人士認為，在庫存壓力大、市場預期不明的背景下，當前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預期下半年將進入過冷區(qū)間。
　　
　　疲軟：半數城市下跌
　　
　　新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市僅15個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。杭州領跌，環(huán)比下滑1.4%，石家莊環(huán)比下滑0.7%，寧波環(huán)比下滑6%，唐山環(huán)比下滑5%，沈陽環(huán)比下滑4%。
　　
　　值得一提的是，5月一線城市房價中，除北京環(huán)比仍處上漲，廣州持平外，上海、深圳均出現(xiàn)下跌。具體來看，北京環(huán)比上漲0.2%，上海則環(huán)比下跌0.3%，深圳環(huán)比下跌0.2%。
　　
　　二手住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市達35個，其中，北京領跌，環(huán)比跌幅高達0.9%，上海環(huán)比下跌0.2%，秦皇島環(huán)比下跌0.7%，福州環(huán)比下跌0.6%。
　　
　　同比來看，與去年5月相比，70個大中城市中，新建住房價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個，5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。
　　
　　二手房與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，持平的城市有1個，上漲的城市有64個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%。
　　
　　對此，上海易居房地產研究院鄭紅玉表示，分類來看，一二三線房價環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉跌，市場整體步入降幅區(qū)間。
　　
　　“房價環(huán)比上漲的城市個數明顯減少，部分城市房價環(huán)比小幅下降。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析稱，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數分別為15個和19個，分別比4月份減少了29個和16個;持平的城市個數分別為20個和16個，分別比4月份增加了2個和3個;下降的城市個數均為35個，分別比4月份增加了27個和13個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的15個城市中，漲幅比4月份回落的城市有6個;最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個百分點。新建商品住宅價格環(huán)比下降的35個城市中，環(huán)比從4月份上漲或持平轉為5月份下降的城市有28個;最大降幅為1.4%，比4月份擴大0.7個百分點。
　　
　　對于此次房價下滑的主要原因，劉建偉指出，庫存壓力較大，市場預期不明，導致房價有所下降。鄭紅玉也認為，5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場預期不明，整個樓市觀望情緒濃厚，導致成交熱度受影響，部分房企銷售壓力明顯增加，一些房企推出優(yōu)惠促銷，均成房價下跌推力。
　　
　　癥結：庫存“壓力山大”
　　
　　值得注意的是，一二三線環(huán)比漲幅兩年來首次齊頭并“跌”，而造成這一結果的主要原因是成交下滑、庫存高企。
　　
　　易居研究院數據顯示，5月份，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由漲轉跌，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。從市場來看，截至5月底，上海易居房地產研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%。庫存再創(chuàng)歷史新高。而成交方面，北上廣深新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。
　　
　　35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。
　　
　　此外，在市場看跌情緒濃厚的背景下，開發(fā)商加快推盤節(jié)奏，也造成了月度新增供應量大于成交量，使部分未消化的新增供應再度轉化為庫存。數據顯示，5月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2198萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長0.2%。而成交量則僅為1520萬平方米，環(huán)比增長1.1%，同比減少17.4%
　　
　　值得一提的是，此前沈陽全面放松限購僅一天后就被叫停，其面臨的主要原因便是庫存壓力。截至今年5月底，沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米，環(huán)比4月增長6%，同比增長28%，遠超京滬，僅次于全國最高天津的2110萬平方米，按過去6個月平均銷量來算，去化周期將高達22個月。
　　
　　對此，沈陽市國土部門相關工作人員表示，由于沈陽是平原的地理環(huán)境，因此，城市面積不斷外擴，攤大餅，最后哪哪都成了拔地而起的房地產。
　　
　　“這么多房子不賣怎么行，房子不賣土地也出不去?！鄙鲜鋈藛T表示，5月沈陽18塊土地中，流拍項目高達10塊，其余僅為底價拍出，給地方造成巨大壓力。
　　
　　各地政府開始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日，鄭州開始實行“組合貸”，降低購房成本，以刺激剛性的首置和改善需求。?？诔雠_房地產新政，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶?？?人。武漢市下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學回國人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。
　　
　　預判：下半年或進入過冷區(qū)間
　　
　　在高庫存預期轉向的背景下，市場人士對短期房地產市場并不看好。鄭紅玉表示，從數據可以看出，當前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預期下半年將進入過冷區(qū)間。
　　
　　鏈家地產市場研究部張旭告訴記者，首先，導致今年這一輪市場深調的核心因素短期內不會有明顯改善。一方面是信貸政策的持續(xù)收緊;另一方面，本輪調控的導火索來自于高庫存城市的率先降價，因此整體市場庫存高企的局面不會很快得到緩解。
　　
　　“除非有顯而易見的行政刺激手段，不然市場在短期內仍會維持冷淡狀態(tài)，大部分剛需觀望濃厚并看跌房價，而當前業(yè)主的心理價位并不會隨市場不斷下探，買賣雙方持續(xù)僵持?！睆埿裾J為，這一輪行業(yè)深入下調與此前不同，非政策主導的下降，給市場帶來的影響可能會更持久。目前，房地產行業(yè)形勢不容樂觀，一二手市場都持續(xù)低迷，企業(yè)壓力上升，或帶來新一輪的行業(yè)洗牌。
　　
　　中信建投分析師蘇雪晶認為，短期銷售低位能否緩解，依然需要關注信貸情況的支持力度。在成交量持續(xù)下滑的環(huán)境下，5月全國整體房價迅速回落，而且目前多數二三線城市庫存水平已達到歷史高位，預計價格下滑還將持續(xù)。
　　
　　中金公司的研究報告也持同樣態(tài)度。該機構分析認為，房地產行業(yè)3年一個小周期，“今年下半年是繼2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。預計重點城市房價指數同比調整幅度范圍將在5%至10%?！?br />　　
　　長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示，房地產行業(yè)已經感受到冬天要來了。除了超大牌的開發(fā)商以外，其他開發(fā)商融資都要受到限制。銀行拿不到錢，各方也申請不到貸款，而房地產行業(yè)本身是資金密集型行業(yè)，這對房地產市場影響巨大。
　　
　　“但不會面臨崩盤，也不會全面下跌?！睆埍J為，在房地產發(fā)展周期，現(xiàn)階段處于正常調整階段，在城鎮(zhèn)化發(fā)展下，長期來看整體還是有一個向上的趨勢。