2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

　　七、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是一組《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》（1997年12月29日中華人民共和國(guó)主席令第92號(hào)公布）規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是按照政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來(lái)劃分的價(jià)格。

　　《價(jià)格法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。”在房地產(chǎn)價(jià)格方面，例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月20日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布）第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。”可見(jiàn)，從政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主制定價(jià)格，所以估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。

　　政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格，所以估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。

　　政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)，所以估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

　　政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最高價(jià)格；最低限價(jià)也稱為最低保護(hù)價(jià)，是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最低價(jià)格。因此，對(duì)有最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。

　　政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定價(jià)格構(gòu)成或利潤(rùn)率等，例如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤(rùn)率控制在3%以下。對(duì)于這類房地產(chǎn)，估價(jià)也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。

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