2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考習(xí)題（2）

　　1.在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。（　）

　　2.任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。（　）

　　3.市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。（?。?/p>

　　4.房地產(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（?。?/p>

　　5.房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（　）

　　6.一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。（?。?/p>

　　7.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（?。?/p>

　　8.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬(wàn)元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在沒(méi)有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。（?。?/p>

　　9.交易日期調(diào)整的百分率法中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。（?。?/p>

　　10.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。（?。?/p>

　　11.某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%.（?。?/p>

　　12.在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。（?。?/p>

　　13.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/㎡.（?。?/p>

　　14.劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。（　）

　　15.在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。（?。?/p>

　　1.錯(cuò)

　　解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。

　　2.對(duì)

　　3.對(duì)

　　4.錯(cuò)

　　解析：當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值。

　　5.錯(cuò)

　　6.對(duì)

　　解析：商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%.

　　7.對(duì)

　　解析：賣方市場(chǎng)上賣方主動(dòng)，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　8.對(duì)

　　9.錯(cuò)

　　解析：交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。

　　10.錯(cuò)

　　11.對(duì)

　　12.錯(cuò)

　　13.對(duì)

　　解析：平均發(fā)展速度=（4550-3500）/4*5+3550=4812.5

　　14.錯(cuò)

　　解析：如果路線太長(zhǎng)的繁華地段，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。

　　15.錯(cuò)

　　解析：在可以選擇的交易實(shí)例比較少，不得不選的時(shí)候，還是可以使用的，但是要進(jìn)行因素修正。不是絕對(duì)不可使用。

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