房地產(chǎn)估價師答疑板精華——房地產(chǎn)的價值

　　【提問】1、教材284頁房地產(chǎn)的價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊房屋的重置價格中已包含土地的重置價格，為什么還要單獨計算土地價格？

　　2、答案土地的價格＝6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】/6%×【1－（1/1.06）33】不明白？教材中哪有這方面的解釋？

　　【回答】學員9010290，您好！您的問題答復如下：

　　1、房屋重置價指的是政府部門按期公布的價值，指的是全新建筑物的價格

　　本題沒有“房屋重置價”這個名詞。

　　2、這里是兩個步驟綜合在一塊的列式，6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】——計算的是40年土地使用權(quán)年限的年收益額A，

　　A×1/6%×【1－（1/1.06）33】——計算的是33年土地使用權(quán)的價值

　　這個列式合在一塊的意思是，按題目給出的40年土地使用權(quán)的價格，在折現(xiàn)率6％的情況下，來求取33年土地使用權(quán)的價值

　　祝您學習愉快！

　　【追問】1問已知該類房屋的重置價格（含使用權(quán)年限為40年的土地價格）為每平方米建筑面積3000元，這不是房屋的重置價嗎？怎么說本題沒有“房屋重置價”這個名詞呢？

　　2問【教師278回答】“這里是兩個步驟綜合在一塊的列式，6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】——計算的是40年土地使用權(quán)年限的年收益額A，

　　A×1/6%×【1－（1/1.06）33】——計算的是33年土地使用權(quán)的價值

　　這個列式合在一塊的意思是，按題目給出的40年土地使用權(quán)的價格，在折現(xiàn)率6％的情況下，來求取33年土地使用權(quán)的價值“土地的重置價為什么會這樣用計算，教材哪有這方面的講解 ，急急謝謝

　　3、不是已知10年10月1日土地單價為6000元/每平方，重置價就是6000*2000唄我錯在哪？

　　【回答】您的問題答復如下：

　　1、房屋重置價是專用名詞，具體意思前面已經(jīng)給您解析

　　2、該類房屋的重置價格（含使用權(quán)年限為40年的土地價格）——題目已經(jīng)解析了，這是全新房地產(chǎn)的價格，即：建筑物的重置成本+土地使用權(quán)（40年）的價格

　　房屋的重置價格中已包含土地的重置價格，為什么還要單獨計算土地價格？ ——房屋的重置價格中所含的土地使用權(quán)價格是40年土地使用權(quán)的價格，題目已經(jīng)明確說明，本題土地使用權(quán)在估價時點只剩下33年，要計算的是33年的土地使用權(quán)價值

　　3、這個列式合在一塊的意思是，按題目給出的40年土地使用權(quán)的價格，在折現(xiàn)率6％的情況下，來求取33年土地使用權(quán)的價值“土地的重置價為什么會這樣用計算，教材哪有這方面的講解 ，急急謝謝——參考P221例題7－5上面一行的公式

　　4、這是40年土地的價格，本例題的土地使用權(quán)在估價時點后只剩下33年，所以應當計算33年的價格

　　祝您學習愉快！

　　【追問】建筑物的時間不明白，鋼筋混凝土60年，也就是39年的算法不清楚

　　【回答】

　　學員yl_youzi，您好！您的問題答復如下：

　　理論教材如果沒有特別說明，建筑物在估價時點后的剩余年限按建筑物的剩余年限跟土地使用權(quán)剩余年限兩者取短，所以這里是39年

　　祝您學習愉快！

　　【追問】土地的價格＝6000×2000/【1－（1/1.06）33/6%×【1－（1/1.06）40】＝1134.92萬元

　　不更直接嗎？

　　【回答】您的問題答復如下：

　　您也抄錯了，

　　應該是：土地的價格＝6000×2000/【1－（1/1.06）33/【1－（1/1.06）40】＝1134.92萬元

　　按題目的解答就不需要記憶年限修正系數(shù)的公式，當然考試也可以直接套用年限修正系數(shù)的公式的。因為我們考試要記憶的內(nèi)容太多了，所以有些公式可以自己簡單推導出來的就不要去記了，用的時候自己推導一下。

　　祝您學習愉快！

　　【追問】1問土 地資化率和報酬率是不同的，答案土地價格用的是資本化率6%，不對吧？

　　2、不理解求33土地價格為什么用年金現(xiàn)值？教材哪頁有這方面的說明呀？土地價格到底

　　怎么求？已經(jīng)問過老師了還不明白？急呀  請老師幫忙謝謝？

　　【回答】您的問題答復如下：

　　1問土 地資化率和報酬率是不同的，答案土地價格用的是資本化率6%，不對吧？ ——是的，這里不是很嚴謹

　　2、不理解求33土地價格為什么用年金現(xiàn)值？教材哪頁有這方面的說明呀？土地價格到底——資產(chǎn)的價值由它未來的收益來體現(xiàn)，對于土地使用權(quán)的價值來說，那么就有它在估價時點后的收益額折現(xiàn)到估價時點，得到到現(xiàn)值就是土地使用權(quán)的價值，這些教材上沒有有關收益法的內(nèi)容您看一下理論教材的收益法

　　祝您學習愉快！

　　【追問】本題缺條件  土地使用期40年代表是非住宅，但應該給土地使用期屆滿不可續(xù)期這個條件

　　本題建筑物殘值2%是否是代表給土地使用者補償，如果給補償建筑物的折舊年限應該是60年

　　【回答】學員jt727595，您好！您的問題答復如下：

　　理論與方法考試，您按這個來把握：

　　如果題目沒有說可以續(xù)期，那么默認為不續(xù)期

　　如果題目沒有說到期后可以補償，那么默認為不補償

　　本題的2%是干擾項

　　祝您學習愉快！

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法

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