二手房過(guò)戶過(guò)程 需要留意的四個(gè)注意事項(xiàng)

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　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：也就是說(shuō)房產(chǎn)買賣是以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，也就是必須要經(jīng)過(guò)房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)辦理才可，否則不受法律保護(hù)。

　　很多人關(guān)注二手房買賣房產(chǎn)證以及交易過(guò)程中的注意事項(xiàng)，因此筆者特別針對(duì)這一系列問(wèn)題做一番解答，為正打算賣方和買方答疑解惑！

　　首先，需要了解房產(chǎn)成功交易的法律基準(zhǔn)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。也就是說(shuō)雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但是買賣合同本身不受該影響，在法律角度依然有效，不過(guò)只能起到制約雙方作用，并不能影響到產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

　　其次，無(wú)房產(chǎn)證的二手房可以貸款嗎？

　　關(guān)于二手房貸款，銀行予以貸款的前提條件則是必須將房產(chǎn)證辦理抵押登記，因此沒(méi)有房產(chǎn)證也就無(wú)法貸款。

　　第三，只有購(gòu)房合同沒(méi)有房產(chǎn)證的房子拆遷有補(bǔ)償嗎？

　　要首先明確房屋屬性，正規(guī)商品房，拆遷安置房，小產(chǎn)權(quán)房，單位集資房，不同的屬性其補(bǔ)償性質(zhì)也不一樣，不過(guò)共同的是，只要房屋有房產(chǎn)證，并且自己本身就是該房的產(chǎn)權(quán)的完全所有人，就會(huì)有補(bǔ)償。

　　房屋拆遷補(bǔ)償是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)也就是所有權(quán)進(jìn)行的補(bǔ)償。也就是被拆遷房屋的所有人，這里就要明確自己是否是該房的所有權(quán)人。這種情況一般也會(huì)分為幾種情況：房產(chǎn)證還未辦理過(guò)戶手續(xù)（需要抓緊時(shí)間和賣方辦理手續(xù)即可擁有完全產(chǎn)權(quán)）；因該房手續(xù)問(wèn)題無(wú)法辦理房產(chǎn)證（可能無(wú)法獲得補(bǔ)償）；小產(chǎn)權(quán)房（不受法律保護(hù)的違建房，不能獲得補(bǔ)償）；

　　第四、無(wú)房產(chǎn)證的單位集資房可以買嗎？

　　單位集資房顧名思義是國(guó)家，單位，個(gè)人之見(jiàn)共同出資建造的房產(chǎn)項(xiàng)目，所有權(quán)的多少依據(jù)出資程度決定。

　　而一般的單位集資房土地都是非商業(yè)性質(zhì)的，因此需要繳納一定的土地出讓金，才可交易。

　　單位集資房購(gòu)買的前提則是，單位愿意繳納土地出讓金；個(gè)人全部出資獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)；去有關(guān)部門查驗(yàn)該房是否有獲得房產(chǎn)證以及國(guó)土使用證的資格；滿足以上三點(diǎn)無(wú)房產(chǎn)證的單位集資房在一定程度上是可以買的。

　　總之，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子筆者建議還是謹(jǐn)慎購(gòu)買，因法律只保護(hù)擁有產(chǎn)權(quán)的所有人，如果購(gòu)買該類的二手房，僅僅簽訂購(gòu)房協(xié)議約束條款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因產(chǎn)權(quán)所有人并未更改，依舊是賣方，而萬(wàn)一賣方反悔毀約，買方也無(wú)濟(jì)于事，只能要求賣方賠償違約金。更慘的是，如果遇到拆遷，沒(méi)有房產(chǎn)證可能得不到任何補(bǔ)償。因此，購(gòu)買該類房風(fēng)險(xiǎn)極大，還是慎重選擇。