買房先看換手率 二手房成交量低不考慮

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　　在不動產(chǎn)登記推進(jìn)、房產(chǎn)稅虎視眈眈的2015年，樓市會有怎樣的變化？投資者又該如何處置優(yōu)化手中的房產(chǎn)？上周六，廣州日報(bào)與中原地產(chǎn)聯(lián)合主辦，佛山市石灣明佳美術(shù)陶瓷廠協(xié)辦的廣州日報(bào)理財(cái)大講堂之2015年房地產(chǎn)市場專題講座如期在雅居樂富春山居售樓部二樓舉辦。浸淫地產(chǎn)市場20余年的中原地產(chǎn)天河區(qū)物業(yè)部總經(jīng)理潘婉霞為廣州日報(bào)讀者奉上獨(dú)家“干貨”。盡管講座地點(diǎn)遠(yuǎn)在蘿崗，但是現(xiàn)場依舊人氣爆棚，聽眾以手中有多套物業(yè)的投資者為主。

　　“一線城市樓市是否會解除限購？必然解除。”對于聽眾最為關(guān)心的限購問題，中原地產(chǎn)天河區(qū)物業(yè)部總經(jīng)理潘婉霞在廣州日報(bào)理財(cái)大講堂上給出了肯定的答復(fù)。

　　限購解除最利好遠(yuǎn)郊

　　潘婉霞介紹稱，現(xiàn)在全國只有北上廣深加三亞5個(gè)城市沒有解除限購，對于北上廣深來說，是全國房地產(chǎn)里面需求量最高的城市，需求確實(shí)比供應(yīng)大，如果再給一個(gè)人占用多套房子名額，需求更難緩解。因此北上廣深的限購最后才解除無可厚非。

　　不過，對于限購解除將給樓市帶來的影響和變化，潘婉霞并不十分樂觀?！皬囊酝某鞘衼砜矗獬拶弻?dǎo)致樓價(jià)猛漲，或者成交量猛漲只能維持三個(gè)月到半年，之后恢復(fù)常態(tài)?！?/p>

　　同時(shí)，她提醒，如果所有城市都解除限購，那也代表下一步房產(chǎn)稅可能出臺。

　　潘婉霞表示，限購解除對一部分地區(qū)的樓市影響會更加明顯，這一部分將是現(xiàn)在價(jià)格受壓最厲害的遠(yuǎn)郊樓市?！笆兄行牡膮^(qū)域，以天河區(qū)為例，天河是一個(gè)投資市場，在限購政策的壓力下，天河區(qū)一手樓盤2013年比2014年成交套數(shù)并沒有減少很多?！迸送裣寂e出陽光家緣的數(shù)據(jù)表示。而對于周邊地區(qū)，比如說南沙、增城，一手成交都出現(xiàn)了至少20%以上的跌幅。

　　如果拿限購實(shí)施當(dāng)月，即2014年3月數(shù)據(jù)和2013年3月數(shù)據(jù)作對比，可以看到，天河區(qū)的成交量大約跌了20%，而南沙的成交套數(shù)則大跌70%。

　　二手房成交直接受影響

　　對二手房而言，2014年，市中心和周邊區(qū)域的成交量均有下滑，對于天河和南沙而言，2014年和2013年相比，成交量均出現(xiàn)斬半的現(xiàn)象。

　　“量是價(jià)之前的決定性因素。我們認(rèn)為，一旦限購放開，首先進(jìn)來的肯定是剛需客戶，因此周邊的樓市將先于市中心樓市火起來。同時(shí)，限購放開將直接影響二手房的成交量。如果手中有多套二手房想要放賣，可以在限購前先放一套摸摸市場，其他在限購解除后賣出，可以賣個(gè)更好的價(jià)錢?！?/p>

　　潘婉霞同時(shí)建議，如果需要購買二手房，則應(yīng)該現(xiàn)在就開始看房了解，以應(yīng)付隨時(shí)可能出臺的限購解除。

　　投資建議

　　如二手成交量低投資價(jià)值則不大

　　對房產(chǎn)稅，潘婉霞認(rèn)為，未來即使房產(chǎn)稅推出，對房地產(chǎn)的走勢并不會有太大影響。其預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅征收相對繁復(fù)，因此不會太迅速推出?！安贿^因?yàn)轭A(yù)期房產(chǎn)稅要推出，建議大家將自己的第一套房產(chǎn)替換成自己房產(chǎn)中價(jià)值最高的那一套，那樣可獲得最高的免稅額?！?/p>

　　潘婉霞表示，真正對房價(jià)影響很大的是銀行貸款政策。其認(rèn)為，今年從認(rèn)房又認(rèn)貸到認(rèn)貸不認(rèn)房才是影響樓市走勢的關(guān)鍵。

　　“投資房地產(chǎn)，首先要考慮能否變現(xiàn)。因此二手房成交量才是變現(xiàn)的關(guān)鍵。如果要決定在一個(gè)地方購房，第一時(shí)間應(yīng)看二手成交量，如果二手成交量不行，房子不能變現(xiàn)，建議不要買?！?/p>

　　潘婉霞表示，貸款條件松動，使得資金能夠更加自由地進(jìn)出房地產(chǎn)，這才是房價(jià)上漲的關(guān)鍵。