工程資金管理軟件

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　　一個開發(fā)項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對項目進行經(jīng)濟效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資進行準(zhǔn)確的估算。

　　一、工程項目財務(wù)管理軟件投資估算篇：

　　投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用及有關(guān)稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構(gòu)成有一定的差異。

　　工程項目財務(wù)管理軟件成本費用構(gòu)成如下：

　　1、土地費用——土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。

　　(1)土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊金額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環(huán)境及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)政府頒布的城市基準(zhǔn)地價，根據(jù)項目所處的地段等級、用途容積率、使用年限等因素修正得到。

　　(2)土地征用費：征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標(biāo)準(zhǔn)都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行。

　　(3)城市建設(shè)配套費：指因政府投資進行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設(shè)而由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費的分攤，統(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費。這些費用的估算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進行。

　　(4)拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所用權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。

　　2、前期工程費——前期工程費主要包括項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。

　　3、房屋開發(fā)費——房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。

　　(1)建安工程費：建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等)和室內(nèi)裝修家具費。

　　(2)附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、車棚及信報箱等建設(shè)費用。

　　(3)室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設(shè)費用。

　　4、管理費——管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。

　　5、銷售費用——銷售費用是指開發(fā)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。

　　6、財務(wù)費用——財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

　　7、其他費用——其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算、標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監(jiān)理費等雜項費用。

　　8、不可預(yù)見費——不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度。

　　9、稅費——指項目所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。

　　二、工程項目財務(wù)管理軟件財務(wù)分析篇：

　　財務(wù)分析主要是通過計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期和成本利潤率等主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對開發(fā)項目的盈利能力進行分析。

　　1. 財務(wù)內(nèi)部收益率——財務(wù)內(nèi)部收益率(簡寫為FIRR)是項目在整個計算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。FIRR是評價項目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計算期，對開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間。

　　FIRR的計算公式為：Σ(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0

　　式中：CI——現(xiàn)金流入量;

　　CO——現(xiàn)金流出量;

　　(CI-CO)t——項目在第t年的凈現(xiàn)金流量;

　　t=0——項目開始進行的時間點;

　　n——計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期。

　　財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所可以被完全收回所有的投資。內(nèi)部收益率也表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目就會面臨虧損。因此所求出內(nèi)部收益率是可以接受的貸款最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較。當(dāng)FIRR≥ic時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。FIRR的具體計算用內(nèi)插公式求：FIRR=i1+[│NPV1│(i2-i1)/│NPV1│+│NPV2│]

　　式中：i1——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率;

　　i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率;

　　NPV1——采用低折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的正值;

　　NPV2——采用高折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的負值;

　　式中i1與i2之差不應(yīng)超過2%。

　　2. 財務(wù)凈現(xiàn)值——財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要的經(jīng)濟指標(biāo)。它是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。

　　其計算公式：FNPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-t

　　式中：FNPV——項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;

　　ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。

　　如果FNPV≥0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。

　　3. 動態(tài)投資回收期——動態(tài)投資回收期(Pt)是指項目一凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對開發(fā)項目來說,動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為：

　　Pt=(累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1)+(上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值)

　　求出的Pt與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果Pt≤Pc，則項目在財務(wù)上是可行的。

　　4. 開發(fā)商成本利潤率——開發(fā)商成本利潤率是初步判斷項目財務(wù)可行性的指標(biāo)，其計算公式為：

　　開發(fā)商成本利潤率=(項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本)/總開發(fā)成本*100%

　　在計算項目總開發(fā)價值是，如果項目是全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入;當(dāng)項目用于出租時，為項目在整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計之和。

　　案例篇：某開發(fā)商擬在一地塊上開發(fā)一多層住宅小區(qū)，擬售價2200元/平方米。