房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購(gòu)政策，在2014年出現(xiàn)松動(dòng)跡象

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    繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，杭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市也開始醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性

    房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購(gòu)政策，在2014年出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

    繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。

    一位資深房地產(chǎn)界人士透露，大約一周前，長(zhǎng)沙、杭州等地相繼召開房企溝通會(huì)。由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門組織，地方實(shí)力房企參加。

    溝通會(huì)上，有關(guān)部門向房企透露，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購(gòu)的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

    “地方政府是在給開發(fā)商打氣，別亂，別急。另外，根據(jù)我們的調(diào)研，地方經(jīng)濟(jì)實(shí)在不怎么樣。穩(wěn)定住房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地產(chǎn)界人士稱。

    多地松綁限購(gòu)意愿強(qiáng)

    向杭州市有關(guān)企業(yè)求證，一家被指參與了溝通會(huì)的杭州上市房企董事長(zhǎng)在電話中含蓄地表示，“一切以(官方)出來(lái)的為準(zhǔn)。”對(duì)于提出二、三線城市的松綁趨勢(shì)，該人士稱“毫無(wú)疑問”。

    上?？硕饳C(jī)構(gòu)杭州負(fù)責(zé)人劉晨光稱，據(jù)多家杭州房地產(chǎn)公司人士透露，除杭州市政府有關(guān)部門外，浙江省有關(guān)方面近期也召集了房企進(jìn)行調(diào)研和溝通。

    從各種信息來(lái)看，地方松綁限購(gòu)、響應(yīng)“雙向調(diào)控”的意圖十分迫切。

    “我們覺得限購(gòu)一定會(huì)松，就看哪個(gè)城市首先行動(dòng)了。另外，即便松綁，也會(huì)有很多限制性條款，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的大原則不會(huì)變。”劉晨光稱。

    本輪限購(gòu)松綁傳聞始于溫州。近日有消息稱，溫州市限購(gòu)松綁方案已經(jīng)上報(bào)浙江省。實(shí)際上，今年全國(guó)兩會(huì)期間，溫州市委副書記、市長(zhǎng)陳金彪曾表示，溫州的資金有很多沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)斷崖式下跌，最后實(shí)體企業(yè)就會(huì)融不到錢。建議國(guó)家實(shí)行差異化的樓市調(diào)控政策。

    限購(gòu)政策始于2010年4月。當(dāng)時(shí)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，要求房?jī)r(jià)上漲過快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)，被業(yè)界稱為“限購(gòu)令”。目前，“限購(gòu)令”已在40多個(gè)城市得到不同程度的落實(shí)。

    限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，也曾有部分二、三線城市因樓市供給過大，成交低迷而嘗試松綁限購(gòu)，但在國(guó)家宏觀調(diào)控的大基調(diào)下，多數(shù)城市的松綁都被叫?；虿涣肆酥?。

    不過，今年全國(guó)兩會(huì)期間提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”基調(diào)，被業(yè)界解讀為限購(gòu)政策或存在松動(dòng)的空間。根據(jù)在多個(gè)二、三線城市的調(diào)研，在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購(gòu)的意愿較為強(qiáng)烈。

    松綁能否拉動(dòng)地方樓市

    目前市場(chǎng)較為關(guān)注的另一個(gè)問題是，限購(gòu)松綁到底能對(duì)二、三線樓市起到多大促進(jìn)作用?

    “我們預(yù)測(cè)，杭州若松綁限購(gòu)，可能會(huì)在兩個(gè)月時(shí)間里，有效拉動(dòng)一批需求入市。但兩三個(gè)月后，估計(jì)就沒啥作用了。”一位杭州房地產(chǎn)界人士稱。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，2009年左右，杭州樓市投資比例在40%左右。此后一系列去投資化的調(diào)控政策出臺(tái)，杭州目前樓市純投資客已經(jīng)很少。而在2010年至2012年期間被壓抑的改善性需求，在2012年底部分樓盤降價(jià)促銷后曾出現(xiàn)集中入市。2012至2013年杭州樓市熱銷，就是上一輪被壓抑的剛性和改善性需求入市的結(jié)果。目前，杭州樓市整體需求已顯疲態(tài)。在此情況下，業(yè)內(nèi)人士稱，限購(gòu)松綁對(duì)購(gòu)房者心理的影響可能會(huì)多一些，但受實(shí)際需求不足的影響，其拉動(dòng)作用有限。

    一些來(lái)自三線城市的開發(fā)商也持類似觀點(diǎn)。一家哈爾濱大型房企的負(fù)責(zé)人說，一旦哈爾濱限購(gòu)松綁，房企會(huì)在剛開始的幾個(gè)月積極“搶收”，但后續(xù)需求不足的問題仍難以回避。“很多新城供給確實(shí)太大了。就是放開買，又有多少人需要呢?”該負(fù)責(zé)人稱。

    和限購(gòu)松綁相比，業(yè)內(nèi)人士似乎更看重二套房信貸政策調(diào)整可能給市場(chǎng)帶來(lái)的拉動(dòng)作用。“因?yàn)槎追渴歉纳菩孕枨螅恍┏鞘鞋F(xiàn)在二套房貸款的首付比例高達(dá)七成，這嚴(yán)重影響了入市能力。如果這個(gè)門檻降低，或?qū)⒏L(zhǎng)久地拉動(dòng)樓市成交量。”劉晨光說。

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，目前全國(guó)多個(gè)地方樓市已進(jìn)入調(diào)整階段。今年3月，全國(guó)百城住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.38%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)第22個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)縮小。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。

    專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅收窄和下跌城市數(shù)量的增加，是樓市進(jìn)入調(diào)整階段的重要指標(biāo)。而在樓市“雙向調(diào)控”的大思路下，限購(gòu)政策可能存在一定的松動(dòng)空間，但總體來(lái)看，樓市去投資化的大方向不會(huì)改變。 

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