葉檀：建立房地產(chǎn)市場秩序才是政府責(zé)任

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財經(jīng)評論家 葉檀

2015年房地產(chǎn)市場去庫存將成為主線，比去庫存更重要的是什么?

2月10日報道，商品房去庫存將是主線。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%，是最近6年來商品房成交量和成交額的首次下降。當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%。

去庫存當(dāng)然重要，但這是市場的事，更重要的是按照經(jīng)濟規(guī)律辦事。以往各地政府或者提高房價，或者壓制房價，或者調(diào)控公積金等，甚至把手伸到了微觀領(lǐng)域，現(xiàn)在需要的是尊重市場主體的意志，由市場自行選擇發(fā)展方向。

該管的不管，不該管的亂管，造成資源浪費與不足并存。政府在微觀領(lǐng)域手伸得過長，既違背了市場規(guī)律，也使社會資源整體浪費。在建筑品質(zhì)等秩序領(lǐng)域，至今沒有建立起有效的優(yōu)勝劣汰機制，使得新建物業(yè)內(nèi)部質(zhì)量時有不堪，左鄰右舍能夠聽得到對方講話，根本無法經(jīng)受30年風(fēng)吹雨打。

日前，有地方住建廳有關(guān)負責(zé)人公開表示，過去90平方米以下房屋，須占全市或某項目建筑面積70%以上的規(guī)定，將被中止。這是件好事，究竟該造多大的房子，應(yīng)該是開發(fā)商說了算，開發(fā)商是聽投資者和消費者的，歸根到底，要由投資者、消費者說了算。

2006年出臺的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》規(guī)定，自當(dāng)年6月1日起，各城市(包括縣城)年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。該舉措效果似乎立竿見影，次年據(jù)當(dāng)時的建設(shè)部對全國36個直轄市、計劃單列市、省會城市的初步統(tǒng)計，在2006~2007年度新開工的商品住房項目中，套型建筑面積90平方米以下的住房占總住房面積的比重達到55.8%。

政府可以規(guī)定經(jīng)濟適用房、公租房的面積，把手伸到商品房領(lǐng)域，無疑是對市場的擾亂。那些高容積率的小套型商品房，成為庫存重災(zāi)區(qū)，一些開發(fā)商打擦邊球改變設(shè)計，可以將兩套打通為一套，白白損失了資金、資源，而購買者多花了冤枉錢。不僅如此，政府還通過土地、預(yù)售審批等，牢牢掌握微觀市場。

湖南省統(tǒng)計局2014年8月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：湖南全省商品房銷售已經(jīng)連續(xù)5個月負增長，歷來受熱捧的90平方米以下住宅銷售無力，1到7月這類房源的銷售面積相比2013年同期下降21.6%。有人也許會反駁，有可能造了豪宅也銷售不出去，如果開發(fā)商造了豪宅銷售不出去，說明不適應(yīng)市場需求，開發(fā)商或者改弦易轍，或者被淘汰出市場。如果政府勒令開發(fā)商開發(fā)90平方米以下的商品房卻銷售不出去，從理論上說，政府應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任。

政府需要做的是公益保障房，貨幣稅收政策的配套，以及建立優(yōu)勝劣汰的機制。

上世紀(jì)80年代的老公房值得留存的不知在哪里，人們提及北京仍然是老建筑四合院與宮廷建筑，提及上海是別墅、改造過的石庫門，最近三四十年的新建筑有多少能夠屹立百年以上，成為城市景觀，恐怕不容樂觀。房地產(chǎn)與城市文化融合要求比較高，房地產(chǎn)的質(zhì)量是否能夠保障，能否通過紅黑榜的方式讓房地產(chǎn)品牌信譽、質(zhì)量高低一目了然，而不是一味以規(guī)模擴張和進度主導(dǎo)市場。

有關(guān)部門也意識到這一問題，2014年9月4日，住建部召開“全國工程質(zhì)量治理兩年行動”電視電話會議，主要任務(wù)是全面質(zhì)量終身責(zé)任制的落實，嚴厲打擊轉(zhuǎn)包掛靠等違法行為，健全質(zhì)量監(jiān)管機制，提升工程質(zhì)量水平。

地方政府為房地產(chǎn)市場去庫存，是否等到市場好轉(zhuǎn)，再把手伸進市場?不管是救還是撤，中間的邏輯一樣，中國房地產(chǎn)市場需要換種邏輯，政府退出微觀市場，建立市場秩序才是政府責(zé)任。