林海濤：中企不可固守“中國(guó)式”開(kāi)發(fā)理念

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北美房產(chǎn)投資集團(tuán)總裁 林海濤

“這僅僅是一個(gè)開(kāi)始。”北美房產(chǎn)投資集團(tuán)總裁林海濤稱，受經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)，以及國(guó)內(nèi)樓市形勢(shì)的影響，未來(lái)十年仍是海外投資的黃金期。

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，從2009年到2014年，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。而2014年，中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資額更是創(chuàng)下新高，同比2013年增長(zhǎng)了大約46%。同時(shí)，投資者的組成及其對(duì)投資產(chǎn)品的要求，較以往也更加多元化，這些投資者包括超高凈值人士、中小型國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，他們正積極評(píng)估海外投資策略并探索海外發(fā)展的機(jī)會(huì)。

林海濤指出，目前投資海外的機(jī)構(gòu)主要分兩類，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)，如萬(wàn)科、綠地等開(kāi)發(fā)商，他們的主要目的是為了打造品牌知名度，以及全球影響力;另一方面，由于中國(guó)的房地產(chǎn)還停留在住宅層面，地產(chǎn)商要打破固有的開(kāi)發(fā)思維，也需要以參股或其他合作的模式參與到國(guó)外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中去，以獲得更先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。

而另一類機(jī)構(gòu)投資者以資產(chǎn)并購(gòu)為主，諸如國(guó)內(nèi)的基金公司、保險(xiǎn)公司等，他們把資產(chǎn)投到海外以求獲得更穩(wěn)健的回報(bào)，以及分散人民幣貶值所帶來(lái)的資產(chǎn)縮水等風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，他也指出，完全不同于國(guó)內(nèi)，投資海外房地產(chǎn)獲得的利潤(rùn)很低，同時(shí)，國(guó)外可利用的資金杠桿有限，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力是一個(gè)很大的考驗(yàn)，另一方面，對(duì)國(guó)外市場(chǎng)的不了解也可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

僅是一個(gè)開(kāi)始 投資熱潮在未來(lái)十年仍會(huì)持續(xù)

針對(duì)海外投資熱潮，林海濤稱，“以往只是一線開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在很多二線的開(kāi)發(fā)商也在紛紛出海，原因是很多開(kāi)發(fā)商資金充裕，但卻找不到合適的項(xiàng)目。隨著國(guó)內(nèi)地價(jià)的水漲船高，做項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，因而，出于分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，很多開(kāi)發(fā)商把眼光瞄準(zhǔn)了海外。”

他指出，除此之外，開(kāi)發(fā)商紛紛走出國(guó)門還有另外兩個(gè)重要的考量因素，一是基于打造知名度、塑造全球影響力的品牌需求;二是為了學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和理念，以用于國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。

他指出，中國(guó)房地產(chǎn)目前還停留在住宅層面，而海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有很多細(xì)分的領(lǐng)域，非常專業(yè)。中國(guó)很多公司沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)以參股或者合作開(kāi)發(fā)的方式去參與到這些項(xiàng)目之中，經(jīng)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目之后，一方面有經(jīng)驗(yàn)，另一方面可以借用品牌，將國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)做的更專業(yè)更細(xì)分。

“受益于全球經(jīng)濟(jì)一體化，以及人民幣貶值的利好消息，未來(lái)十年海外投資的熱潮仍將持續(xù)”，林海濤表示。

利潤(rùn)有限 “中國(guó)式”開(kāi)發(fā)理念存風(fēng)險(xiǎn)

林海濤認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外開(kāi)發(fā)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解不夠。這源自于兩方面，一是很多開(kāi)發(fā)商還是拿中國(guó)的思路來(lái)做海外，認(rèn)為市中心是開(kāi)發(fā)的黃金地段，但事實(shí)上，在國(guó)外并非所有的城市中心都是高端人群的聚集地，因此開(kāi)發(fā)商在市中心推高端樓盤，不一定賣的掉。中國(guó)開(kāi)發(fā)商的很大誤區(qū)在于，總是以固有的思維去做大項(xiàng)目、高端項(xiàng)目，但大體量的項(xiàng)目如果處于糟糕的區(qū)域，可能更難賣;另一方面，項(xiàng)目如果單純面向華人，市場(chǎng)的消耗力又很有限，同時(shí)降低了整個(gè)品牌層次。開(kāi)發(fā)商要樹立品牌，必須在當(dāng)?shù)赜凶銐虻挠绊懥Α?/p>

另外，開(kāi)發(fā)商投資海外需要充足的資金鏈。林海濤稱，海外房地產(chǎn)投資比國(guó)內(nèi)的利潤(rùn)要低很多。國(guó)外可用的資金杠桿有限，在海外，開(kāi)發(fā)商必須有30%~40%的自有資金，才能正常運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，海外開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻很高，需要花時(shí)間培養(yǎng)用戶，沒(méi)有口碑就會(huì)倒閉，懲罰措施很嚴(yán)厲，長(zhǎng)期發(fā)展需要很好的口碑。

林海濤建議國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在投資海外時(shí)，目光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)，項(xiàng)目還是以給投資者帶來(lái)價(jià)值為主，不要以短期移民為噱頭。借助移民的幌子，買家可能并不在意回報(bào)率，以及房子本身的價(jià)格，但實(shí)際上客戶最終還是會(huì)發(fā)現(xiàn)房子偏離市場(chǎng)價(jià)，那么口碑會(huì)下降。因而會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，對(duì)整體中國(guó)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)也有影響。