如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同的法律效力

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物業(yè)管理合同作為一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備《民法通則》規(guī)定的下列生效要件：  

１．行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

２．意思表示真實；

３．不違反法律或者社會公共利益。

凡是不符合生效要件的合同，即使成立也不能產(chǎn)生合同的法律效力，而屬于無效合同或者可撤銷的合同或者效力待定的合同。

對于物業(yè)管理合同效力的審查，實踐中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面：

 第一，當(dāng)事人是否具有簽訂物業(yè)管理合同的主體資格。對物業(yè)管理合同委托方資格的審查，要重點(diǎn)把握業(yè)主委員會是否經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會民主選舉產(chǎn)生，是否依法辦理登記。物業(yè)管理合同的委托人應(yīng)當(dāng)是業(yè)主。但由于建筑物所有權(quán)多元化格局的形成，同一建筑物往往有幾十個甚至上百個業(yè)主，從而使每個業(yè)主無法分別行使其物業(yè)共用部分的管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和由其產(chǎn)生的業(yè)主委員會制度。業(yè)主委員會是代表業(yè)主利益，實行自治管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的組織，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會授權(quán)，可以代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。由于業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，不是法人組織，沒有獨(dú)立的法律地位，不具備民事主體資格，因而也不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承擔(dān)。從民法學(xué)原理而言，業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表人或代理人。未經(jīng)合法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，等于未取得業(yè)主對外簽訂物業(yè)管理合同的授權(quán)，其對外簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。對受托方主體資格的審查，要首先審查其是否具備物業(yè)管理資質(zhì)。對于地方法規(guī)規(guī)定必須取得資質(zhì)證書方可從事物業(yè)管理的，則物業(yè)管理公司必須取得主管部門頒發(fā)的“資質(zhì)證書”，否則，其簽訂的物業(yè)管理合同無效。地方法規(guī)對物業(yè)管理資質(zhì)審查制度未作明確規(guī)定的，只要受委托的物業(yè)管理公司經(jīng)工商登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，就應(yīng)認(rèn)定其具有簽訂物業(yè)管理合同的主體資格。

第二，應(yīng)審查雙方意思表示是否真實。對此，應(yīng)重點(diǎn)審查業(yè)主委員會是否超越其職責(zé)范圍簽訂合同，業(yè)主委員會選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂的物業(yè)管理合同條款是否經(jīng)全體業(yè)主大會審查批準(zhǔn)。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代理人，它與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同，關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益，而且對所有業(yè)主都具有法律約束力。因而業(yè)主委員會不得超出授權(quán)范圍簽訂合同，簽訂的合同條款應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會批準(zhǔn)。否則，其簽訂的合同對業(yè)主沒有法律約束力。審判實踐中應(yīng)當(dāng)注意，經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會過半數(shù)決定批準(zhǔn)簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主都具有法律約束力，全體業(yè)主都必須按合同履行。在表決時，持與決議相反意見的業(yè)主不得以合同違背其真實意思表示為由要求確認(rèn)合同無效。如果這些持與決議相反意見的業(yè)主拒不履行合同約定的義務(wù)，實際上又成為物業(yè)管理合同的受益人時，已經(jīng)構(gòu)成違約，物業(yè)管理公司有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，應(yīng)審查合同的內(nèi)容是否合法。目前，物業(yè)管理行業(yè)在我國起步時間不長，相應(yīng)的法律制度尚不健全，業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與開發(fā)商之間信息不對稱，無論是在房地產(chǎn)、物業(yè)管理的專業(yè)知識、信息來源方面，還是在經(jīng)濟(jì)實力方面，業(yè)主都處于弱者地位，物業(yè)管理合同在簽訂和履行過程中，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象較為普遍。因此，在合同內(nèi)容的合法性審查方面，應(yīng)把重點(diǎn)放在合同條款是否侵害全體業(yè)主的共同利益上。實踐中，對合同簽訂和履行過程中有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為利用物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的無效行為：１．物業(yè)管理公司不經(jīng)業(yè)主同意，以營利為目的使用或出租全體業(yè)主共有的建筑物的共用部分的，根據(jù)民法通則的規(guī)定，建筑物及其附屬物共有權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共同行使。共有人以外的人如需使用建筑物的共用部分，應(yīng)取得各所有人的一致同意。物業(yè)管理公司不經(jīng)全體業(yè)主同意或授權(quán)，擅自以營利為目的使用或出租建筑物及其附屬物共有部分屬于侵權(quán)行為，當(dāng)然是無效的。２．不經(jīng)業(yè)主同意，出租房屋屋頂或外墻或以營利為目的使用屋頂。建筑物的屋頂和外墻對整幢建筑物的正常使用具有根本性作用，任何一幢建筑物的屋頂和外墻都應(yīng)屬該幢建筑物的全體業(yè)主共同共有，其使用權(quán)也必須由全體業(yè)主行使或授權(quán)他人行使，收益也應(yīng)歸全體業(yè)主按份共有。物業(yè)管理公司不經(jīng)全體業(yè)主同意或授權(quán)，擅自將建筑物的屋頂和外墻用于經(jīng)營，或出租給他人使用并從中牟利，也屬于侵權(quán)行為。３．物業(yè)管理公司單方擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。此行為屬于單方變更合同內(nèi)容的行為。按照《合同法》第５４條和第７７條的規(guī)定，合同內(nèi)容的變更應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定方為有效。如果物業(yè)管理合同中規(guī)定，物業(yè)管理公司可不經(jīng)業(yè)主同意，可單方擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等于給予物業(yè)管理公司單方擅自變更合同內(nèi)容的特權(quán)，這違反了合同法的平等、自愿和公平原則，與法律規(guī)定明顯相悖，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該條款無效。４．合同內(nèi)容使第一業(yè)主保留或擁有特權(quán)，侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的。如合同規(guī)定，第一業(yè)主可在任何情況下更改樓宇名稱、有權(quán)在樓宇屋頂各平臺、共用部分、公用設(shè)施、樓宇外墻展示、安裝或附加任何招牌、廣告牌或結(jié)構(gòu)等等。因上述屋頂、外墻等各項權(quán)利為全體業(yè)主所共有，而不得為第一業(yè)主即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留或特有。即使在建筑物沒有售完的情況下，第一業(yè)主作為建筑物的所有權(quán)人之一，與其他業(yè)主的法律地位也是平等的，對建筑物的共有部分及附屬設(shè)施應(yīng)與其他業(yè)主平等地享有和行使共有物權(quán)。如果物業(yè)管理合同中出現(xiàn)第一業(yè)主利用其優(yōu)勢地位侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的條款的，應(yīng)認(rèn)定該條款無效。

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