賣家為快速賣房應慎重選擇選“獨家代理”

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        而簽訂了“獨家代理”合約的房屋，如果最終不是通過委托的中介機構出售的，那么賣家就要按照合同承擔違約責任，從而向中介機構作出賠償。房主張先生便簽署了這種只約束了賣家責任的條款，本來希望快點賣房，結果卻惹來一場官司。

        為求從速選“獨家代理”

        2012年7月，想換房的張先生將自己名下的棲霞區(qū)某小區(qū)的一套房子以180萬的價格掛在了某房產網站的二手房信息欄上。而信息登出的當天，來看房的并非是買房者，而是多家中介公司。南京某中介公司的工作人員在網上看到信息后，主動聯(lián)系了張先生，并上門查看了該房屋及權屬證書。在確認房源信息準確后，中介就力勸張先生接受獨家代理銷售。

      “我當時特別著急換房，心想獨家代理銷售就是全心全意幫我賣房，我覺得挺省事的?！庇谑?，急于賣房的張先生順水推舟，答應了中介公司獨家代理的要求。

        達成一致意見的張先生和中介公司第二天就簽訂了居間合同，合同中約定：銷售一套房屋，委托價格180萬元，委托期限自2012年7月5日至2012年8月5日，服務報酬為實際成交總價的1%。同時，雙方在合同特別約定事項一欄內寫道，“張先生在委托期限內獨家委托本公司出售房屋，張先生不再委托第三方出售或自行出售，銷售價超過180萬元部分歸中介公司所有，若違反該約定，張先生則按出售房屋總價的2%支付違約金”。

        合同簽訂后，中介公司也確實多次帶人上門看房，但一直未能成交。等不及的張先生于是在2012年7月28日以180萬元的價格和從網上看到信息來看房的王先生達成了交易，并隨即辦理了相關產權過戶手續(xù)。

        得知房屋已經另外成交的中介公司非常憤怒，認為張先生違反了約定，私自銷售房屋。為此，中介公司將張先生告到了南京市棲霞區(qū)人民法院，要求張先生支付房款2%的違約金，也就是36000元。而收到訴狀后的張先生同樣非常氣憤，“我覺得當時和中介公司簽訂的居間合同中獨家委托代理條款排除了我的重要權利，加重了我的責任，而且限制了締約自由，屬于霸王條款，應該是無效的?！?/p>

        本案未構成霸王條款

      “從上述居間合同的特別約定明顯看出，該約定僅保護了中介公司的權利，但對房主張先生的權利并未作出約定。但并不能就此認為該條款屬于無效約定?！庇喑苫⒙蓭熃忉尫Q，《合同法》第52條中規(guī)定的無效合同情形之一：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。綜合考慮到合同當時簽訂的情況，該合同簽訂時不存在重大誤解或者顯失公平的情形，因此這份居間合同不屬于可撤銷合同。

         霸王條款是指一些經營者單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業(yè)慣例等，限制消費者權利，嚴重侵害群眾利益。而在這個案例中，張先生的行為應該是放棄權利或者沒有約定。因為中介公司沒有利用信息上的不平等、供求關系的不平衡而將條款強加給業(yè)主。

        獨家代理與收費應匹配

        由于張先生和中介公司互不相讓，于是此案后來經過3次庭審后才達成調解協(xié)議。一方面，余成虎律師以約定的違約金遠高于中介公司的實際勞務付出損失為由請求人民法院調低違約金；另一方面，中介公司考慮到自己的實際損失舉證困難。最終，中介公司接受了張先生支付的勞務費2500元。

        提到這個案子，張先生自己都覺得很納悶，“我出售我自己的房子，怎么會因為一份居間合同而平白地惹來一場官司呢？”當然中介公司為了自己的利益簽訂獨家代理銷售無可厚非，但是作為售房者的張先生更應該注重保護好自己的權利，對于合同條款應細致推敲，并可在條款中約定對自己權利的保護內容。

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