房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人洗盤時(shí)需注意的細(xì)節(jié)

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         洗盤是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的必經(jīng)之路，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介就是做的信息化服務(wù)，只有你擁有了足夠的房源信息，才會(huì)有更多的客戶，從而增加成交機(jī)會(huì)，若初為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)洗盤時(shí)需注意的一些細(xì)節(jié)可能不是太熟悉，那就隨房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)一起來(lái)看下：
　　
　　1、熟悉盤源：為了在和業(yè)主溝通的時(shí)候不露怯，電話核房前，可以先請(qǐng)教一下業(yè)務(wù)經(jīng)理或資深經(jīng)紀(jì)人，積累小區(qū)的基本資料和背景知識(shí)。
　　
　　2、關(guān)于權(quán)屬：商品房必須確認(rèn)房屋已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證，如其他性質(zhì)房產(chǎn)（如公房區(qū)），必須提問(wèn)清楚業(yè)主是否明了其權(quán)屬過(guò)戶流程，如業(yè)主不清楚或經(jīng)紀(jì)人被反問(wèn)，必須將問(wèn)題記錄清楚，向店內(nèi)同事或總部相關(guān)人員落實(shí)后馬上回復(fù)。
　　
　　3、關(guān)于貸款：在洗盤時(shí)一定要問(wèn)清楚業(yè)主的房子是否有貸款，因?yàn)槿暨€有貸款，此套房子就不能正常操作，只有業(yè)主已將銀行的貸款還清或銀行出具了還款證明，才能再次進(jìn)行交易；所以如還有貸款要問(wèn)業(yè)主是否能自行還款（或能夠自行還款的額度是多少），以便提前告CRM/zhike/ target=_blank class=infotextkey>知客戶需要代替業(yè)主償還貸款的額度（因?yàn)榭蛻舻氖赘犊铑~度是必須要大于業(yè)主不能自行償還的貸款額度，否則無(wú)法進(jìn)行交易）。
　　
　　4、個(gè)人所得稅：國(guó)家規(guī)定對(duì)不滿5年房屋上市交易需要交納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅的征收有兩種方式，這兩種方式是以能否出具原購(gòu)房發(fā)票為區(qū)別。方式一，業(yè)主能出據(jù)原購(gòu)房發(fā)票，應(yīng)交納的個(gè)稅是現(xiàn)成交價(jià)格與業(yè)主原購(gòu)房?jī)r(jià)格差額的20%；方式二，業(yè)主不能出具原購(gòu)房發(fā)票，應(yīng)交納的個(gè)稅是現(xiàn)成交過(guò)戶價(jià)格的1%。通常以方式二計(jì)稅比以方式一計(jì)稅要優(yōu)惠些，所以計(jì)算時(shí)我們可以使用方式二。但是如果你能了解到業(yè)主的原購(gòu)房?jī)r(jià)格，或許你可以幫助你的客戶免去個(gè)人所得稅。
　　
　　5、營(yíng)業(yè)稅：國(guó)家規(guī)定購(gòu)買尚不滿5年的房屋上市交易需要交納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的稅率是成交價(jià)格的5.5%。5年的時(shí)限可以按實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)證或契稅發(fā)票的時(shí)間確定，哪個(gè)靠前以哪個(gè)為準(zhǔn)；已購(gòu)公房是以第一筆購(gòu)房收據(jù)日期為準(zhǔn)的。