地價格屢屢刷新　客觀上成為高房價

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　　高價土地是否有抬價之嫌

　　但凡綠城集團董事長宋衛(wèi)平親自出馬的土地拍賣會，綠城都會是絕對的第一主角；宋衛(wèi)平身著紅衣坐鎮(zhèn)現(xiàn)場，綠城看中的寶地往往不會旁落他人。這似乎已成為近年來杭州土地市場上不成文的慣例。

　　然而這個慣例在2007年6月25日下午忽然被打破。在杭政儲出[2007]20號地塊的角逐中，經(jīng)過12輪你來我往的角逐，最后關頭，面對旅游房產的16.01億報價，此前打出15.999億元報價的綠城，居然“投槍繳械”，認輸了。

　　“僅僅差100萬元，綠城又不是出不起！”局外人對于這場競拍，直呼看不懂，畢竟以區(qū)區(qū)8元/平方米樓面價的差距而放棄，怎么看都不像是一貫以拿地“快、狠、準”著稱的綠城的風格。更有好事者認為，這是一場“綠城設套，旅游入局”的“游戲”，理由是去年綠城已經(jīng)聯(lián)手濱江拿下了杭汽發(fā)地塊，這次的原金松洗衣機廠地塊與之相隔不遠，如果樓面價能維持在一定的高度，則可確保杭汽發(fā)地塊的項目日后賣出好價錢。

　　綠城最后的低姿態(tài)真是讓市場猜測多多。

　　“事實上，我也很納悶。”成功競得原金松洗衣機廠地塊的旅游房產董事長葉健說，“據(jù)我自己的分析，綠城在市中心已經(jīng)有杭汽發(fā)這樣的寶地，從這點來說，他們在20號地塊拿地的迫切性上不如我們。”

　　而綠城的一位內部人士在解釋20號地塊之爭時，言簡意賅：“跟杭汽發(fā)相比，這塊地的標桿性意義有所不及?！彪m然綠城對原金松洗衣機廠這塊地很有興趣，但是它的競拍樓面價已超過了杭汽發(fā)地塊和前不久的錢江新城地塊，與周邊樓盤的房價基本持平，這樣的地價顯然也蘊積了不小的投資風險。

　　在其他一些開發(fā)商看來，綠城對于這塊地，應該是競價的熱情高過抬價?！熬G城如果能拿下當然好，這塊地與杭汽發(fā)幾乎就會成為日后杭州市中心最具標桿意義的高端樓盤，在杭州房產界的老大地位將更加鞏固；即使拿不下，有這塊地做陪襯，杭汽發(fā)項目也不愁賣?！币晃环慨a公司高管說道。

　　要看到的是，在已有的項目邊上再拿一些地塊，這是當前不少在杭開發(fā)商的拿地策略。一來對地塊已經(jīng)比較熟悉；二來可以連片開發(fā)，降低成本；三來在一定程度上確實可以通過參與競價保護自己原來地塊的價值。在4月份的西溪地塊之爭中，坤和與華元爭奪多輪，坤和在西溪有大體量的和家園項目，而華元則剛剛在3月份拿到西溪武警指揮學校地塊。

  為什么外來大鱷總是保守些

　　在杭州一系列標志性地塊的爭奪大戰(zhàn)中，本地大鱷志得意滿，雖然外地大鱷影子也不斷出現(xiàn)，但出價總是相對保守。

　　杭汽發(fā)地塊，華潤新鴻基地產和綠城、濱江組成的戰(zhàn)略聯(lián)盟叫板。當時的場面至今仍歷歷在目：綠城濱江聯(lián)手的88號競買人自書面競價起多次以千萬元為單位大幅度加價，華潤的6號競買人，緊跟其后，每次最多加個幾百萬元。同樣，錢江新城望江地塊，華潤新鴻基地產和中海露臉，華潤新鴻基止步于34億，離最后的中標價34.9億僅一步之遙。

　　為何外地大鱷在高價地塊的爭奪戰(zhàn)中，表現(xiàn)的不如本地大鱷那么激進？記者采訪了多家本地公司及外來大鱷，發(fā)現(xiàn)了一些有意思的東西。

　　首先，外地大鱷，他們立足的是全國性的市場，杭汽發(fā)等地塊對他們來說，也只不過是杭州市場的一個戰(zhàn)略性高地，而不是公司的標志性地塊，自然不會不惜成本去拿。

　　其次，外來大鱷在拿地時多是本地公司的職業(yè)經(jīng)理人坐鎮(zhèn)，事先都有土地市場調研，價格上限提前制定，一般不會超預計情況行事。而杭州的本地開發(fā)商多是老板親自坐鎮(zhèn)，每個環(huán)節(jié)介入得都很深，當場制定競價策略。

　　還有，不同公司對市場的判斷也不一樣。從這些高價地塊看，有些地塊從現(xiàn)在拿地成本看，樓面地價都已超出現(xiàn)有水平，甚至已預支了后兩年的房價空間。如果，你對今后的市場是持上漲觀點的話，才敢拿地。而如果只是持今明兩年房價不會跌，但也未必會漲的態(tài)度，那么在拿地時所定的價格也是大不一樣了。

　　因為有這些區(qū)別，外來大鱷相對謹慎和保守，更多點理性；而本地公司對市場的信心則更強，也更多點感性因素。

　　市場會支撐開發(fā)商的信心嗎

　　錢江新城地塊的樓面價為11759元/平方米，原金松洗衣機廠地塊的樓面價為12245元/平方米，在這個星期一出讓的九堡地塊，最后的樓面價達到了4600元/平方米。按照這些地塊的拿地成本，它們今后的房價要遠超現(xiàn)有水平。開發(fā)商們的高價拿地行為，無疑反映了他們對未來市場充滿信心。關鍵是，未來的市場會支撐他們的信心嗎？

   誰為瘋狂地價埋單

　　當人們還在為房價狂飆而驚詫、憂心時，上海、杭州、南京等地近來又“地王”頻出。地價之于房價，猶如“面粉”之于“饅頭”?！梆z頭”降價已成社會性渴望，而“面粉”卻日貴一日。“揚湯不能止沸，烈火豈能加油?！睒I(yè)內專家指出，最終為瘋狂地價埋單的，除了購房人還能有誰!

　　開發(fā)商為瘋狂地價付賬，但房價一浪高過一浪的事實表明，最終的埋單人不會是他們。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新調查顯示，5月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格，同比上漲6.6%，漲幅比上月高出1.3個百分點。而前4個月，全國房價月均漲幅一直在6%高位波動。

　　在房價大幅普漲的背景下，糾纏于高地價之于高房價，是“雞生蛋還是蛋生雞”的關系，已沒有意義。人們無法漠視當下地價瘋漲與房價高企相互勾連交織的圖景。

　　房地產研究者顧海波(顧海波博客|顧海波新聞)指出，但凡地價高的城市，房價無一不高。雖然房價取決于供求，但高地價增大了商品房成本，客觀上推高了房價，是毋庸置疑的事實。

　　“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價，是否南轅北轍？”顧海波說，土地成本最終是要打入房價的，“羊毛出在羊身上”，到頭來為瘋狂地價埋單的還是購房人。

　　地價為何瘋漲？開發(fā)商說政府供地過少，地價猛漲，大半因供應不足而起。但土地主管部門并不認賬，認為絕對供地量并不少。像上海，現(xiàn)在可能仍有2000余幅、17萬畝至18萬畝土地未開發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開發(fā)。

　　歷史的供應過剩和當前的供應不足，加劇土地供應的“時空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規(guī)模，而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權轉讓的形式，在三級市場上高價轉手也就不足為怪了。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題。房價上漲，地價難辭其咎。調控房價，務須調控地價。調控地價，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實際效用，就得執(zhí)行嚴格的“土地閑置”回收政策。只有讓囤地無利可圖，市場的有效供應才可能保證。而從遠期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產領域的利益驅動。