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中介內(nèi)幕之第二篇
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如何利用信息的不對(duì)稱來(lái)嫌取更多的利潤(rùn)?首先說(shuō)明一點(diǎn):目前中介公司并沒(méi)有受到人們由其是眾多業(yè)主的尊重,但買賣三方所掌握的信息絕對(duì)不對(duì)稱。
中介公司的收入主要為交易傭金及評(píng)估費(fèi)、研究策劃費(fèi)等收入,做為三級(jí)市場(chǎng)以租售為主的,交易傭金占了收入的90%,去掉人力成本、鋪?zhàn)?、水電雜費(fèi)、每月折舊、稅收、業(yè)務(wù)提成、宣傳費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)成本后,就是中介公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
商人經(jīng)商的目的是嫌取最大利潤(rùn),那么中介公司是如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)盡可能多的呢?在深圳有很多家中介老總白手起家,苦心經(jīng)營(yíng),取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī),由一家地鋪發(fā)展成二家、三家、八家……還有很多的大牌代理公司在經(jīng)營(yíng)上更是受到更多的的追捧!這些都是好的現(xiàn)像,是一個(gè)企業(yè)由成立到立足到發(fā)展所必經(jīng)的階段,簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)是正常、正當(dāng)經(jīng)營(yíng)。我今天要談的是一些不是很“光彩”的事,事非黑白,自行評(píng)價(jià):
【第一種:吃差價(jià)(非常敏感的話題)】
一般中介公司利用差價(jià)來(lái)嫌取利潤(rùn)有兩種方式:
1、 低進(jìn)高出。用較低的價(jià)格自行買進(jìn),然后再用高價(jià)賣出,并收取購(gòu)房客戶的傭金。最常見(jiàn)的是中介公司自已多套購(gòu)買單身公寓,然后再由業(yè)務(wù)員賣出,委托方是自已。比如松泉公寓、八卦嶺單身公寓及CRM/huaqiang/ target=_blank class=infotextkey>華強(qiáng)賽格工業(yè)區(qū)的單身公寓等。如果遇到業(yè)主急于出售的“筍盤“,業(yè)務(wù)員也會(huì)自行拿下,然后再轉(zhuǎn)手。許多有實(shí)力的中介公司都設(shè)有這種專門的收購(gòu)部。有趣的是,很多中介公司的成立是因?yàn)樽砸延刑嗟奈飿I(yè),交給中介公司還要付傭金,還不如自已成立一家公司,來(lái)嫌別人的傭金。
2、 買空賣空。這種差價(jià)方式最為消費(fèi)者痛恨,前幾年的報(bào)紙上對(duì)此討論得沸沸揚(yáng)揚(yáng),某知名地產(chǎn)東門分行曾被媒體報(bào)道收取近十萬(wàn)的差價(jià)。其實(shí)這種情況在中介公司是很普遍的。在前幾年中介公司對(duì)此各持一辭,有的反對(duì)但暗地里做,甚至?xí)诠ぷ鲿?huì)議上提倡,有的不發(fā)表意見(jiàn),該吃的一分不少。某知名中介曾經(jīng)提倡“差價(jià)是中介公司的合理收入”,某港資公司也是在行內(nèi)出名的差價(jià)專家。
中介公司在收取差價(jià)的時(shí)候會(huì)盡量避免雙方見(jiàn)面,最好是與雙方都簽了公證過(guò)的獨(dú)家委托,更是方便辦理手續(xù),一旦穿幫,會(huì)想好各種借口來(lái)迷惑雙方。不過(guò)這種情況現(xiàn)在少了很多。
【第二種:利用信息的不對(duì)稱,收取更多的費(fèi)用】
1、 律師費(fèi),一般收500-800,其實(shí)是不用收的;
2、 評(píng)估費(fèi),一般收1000元,或根據(jù)評(píng)估額,其實(shí)300元就可以了
3、 保險(xiǎn)費(fèi),保險(xiǎn)費(fèi)里面有太多文章了,在03年4月以前最為明顯。一般中介公司按全部收取,有的時(shí)候?yàn)榱舜龠M(jìn)成交,給打了6-9折,其實(shí)保險(xiǎn)公司與中介公司之間是按4。5折來(lái)結(jié)算的,多交的全部歸中介公司與銀行經(jīng)辦人員所有。為了規(guī)范市場(chǎng),避免惡性竟?fàn)帲?3年4月保險(xiǎn)同業(yè)協(xié)會(huì)公布了統(tǒng)一的低利率(非常好的一項(xiàng)措施,對(duì)消費(fèi)者最為實(shí)在),在這之后,市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范,但其實(shí)一般還是可以打8。5折的。
另外,很多按揭銀行為爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù),推出免保險(xiǎn)費(fèi)的業(yè)務(wù),但很多中介公司照收不誤,錢給了誰(shuí)?
4、 按揭業(yè)務(wù)費(fèi)。很多購(gòu)房客戶發(fā)現(xiàn)在辦理手續(xù)過(guò)程中,要支付中介公司一筆按揭手續(xù)費(fèi)。600-1000元不等,其實(shí)這筆錢中介公司收到以后,是全部分給按揭經(jīng)辦人員的,或按比例分配的,是完全可以免的。如果中介公司不同意(主要是按揭經(jīng)辦人員不同意),可以要求打折。行規(guī)是可以免的。
5、 各種過(guò)戶費(fèi),如電視初裝費(fèi)(450)、煤氣開通費(fèi)(850)等費(fèi)用,金額較大,有的業(yè)主提出買方要返這筆費(fèi)用,有的業(yè)主不要求返還。但在業(yè)主不要求返還的時(shí)候,你也可以要求下家支付,反正下家只與你發(fā)生關(guān)系,上家又不知道。
6、 處理家私家電。勸說(shuō)業(yè)主留下家私家電,又勸說(shuō)下家不要家私家電,從而據(jù)為已有,或變賣處理。
這其中的很多費(fèi)用歸個(gè)人所有,有些記入個(gè)人業(yè)績(jī),與提成一起發(fā)放。
【第三種:最有爭(zhēng)議的不良竟?fàn)帯?BR>
目前在中介公司中存在著很的跳單及跑單現(xiàn)像,買方通過(guò)甲公司看房,過(guò)又在乙公司以低傭金成交,或業(yè)務(wù)員私下里收取全額傭金,以私人名議辦理過(guò)戶手續(xù),上述事件,誰(shuí)之過(guò)?中介公司?業(yè)主?買方?市場(chǎng)?國(guó)情?還是留給大家討論吧!
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