新政出臺(tái) 中介公司自謀出路應(yīng)對(duì)新政

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  “國(guó)六條”細(xì)則規(guī)定“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。”目前此政策已經(jīng)實(shí)施半月，二手房市場(chǎng)不可避免地受到了震蕩，交易量減少使得二手房中介公司不得不開(kāi)始想辦法來(lái)緩解政策造成的影響。

記者近日采訪(fǎng)了各大中介公司，發(fā)現(xiàn)各中介公司應(yīng)對(duì)新政的態(tài)度各不相同。有的公司表示，目前北京市的細(xì)則尚未出臺(tái)，因此還在等待，沒(méi)有采取行動(dòng)，而有的公司已經(jīng)開(kāi)始著手搶奪市場(chǎng)份額。

     降低傭金

     在北京細(xì)則尚未出臺(tái)前，已經(jīng)有二手房經(jīng)紀(jì)公司相時(shí)而動(dòng)先發(fā)制人，著手搶奪市場(chǎng)份額。據(jù)了解，鑫尊置地從6月開(kāi)始，對(duì)在鑫尊置地買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的客戶(hù)實(shí)行傭金8折的優(yōu)惠，鑫尊置地的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是買(mǎi)賣(mài)雙方各收取成交價(jià)款1.25%作為傭金，從6月1日開(kāi)始，買(mǎi)賣(mài)雙方各收取成交價(jià)款的1%，共計(jì)2%作為傭金。

     據(jù)鑫尊置地總經(jīng)理劉軍介紹，目前北京市場(chǎng)上的二手房有80%是2-5年的次新房，這類(lèi)房產(chǎn)也正是本次營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的對(duì)象。雖然國(guó)家營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象是業(yè)主，但是營(yíng)業(yè)稅作為交易環(huán)節(jié)稅種，它最終在買(mǎi)賣(mài)雙方之間的分配是由市場(chǎng)狀況決定的。鑫尊置地市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示北京二手房市場(chǎng)上的業(yè)主雖然面臨置業(yè)升級(jí)或者投資的需求，但是市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求更加剛性，因此供求矛盾突出，大部分的業(yè)主表示不愿意承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，那么5.5%的稅費(fèi)最終就會(huì)被加在總房?jī)r(jià)中，并且由購(gòu)房者承擔(dān)得更多，所以在新稅控政策出臺(tái)的短期內(nèi)，二手房成交總價(jià)會(huì)被5.5%的營(yíng)業(yè)稅推高，但是經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的調(diào)整后，隨著買(mǎi)賣(mài)雙方心理預(yù)期的調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)正常。本著降低客戶(hù)交易成本、促進(jìn)市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的目的，鑫尊置地從6月開(kāi)始實(shí)行傭金8折。

     拓展業(yè)務(wù)

     新政出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)不少人士表示，二手房的供應(yīng)量會(huì)減少。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。各大中介公司近兩周的統(tǒng)計(jì)一致表明，二手房交易量大幅下降。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)，以往供不應(yīng)求的一居室交易量較上月同期下跌65％；傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域朝陽(yáng)、海淀交易量雙雙下跌，較上個(gè)月同期分別下跌43.6%和25.6%。最受歡迎的房子價(jià)格處于40萬(wàn)元至60萬(wàn)元之間，二手房成交量較上個(gè)月同期下降了35%。

     面對(duì)日益下跌的交易量，僅僅靠單一的二手房交易獲利的公司，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。因此，不少中介公司開(kāi)始拓展業(yè)務(wù)，分散風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者了解，目前鑫尊置地開(kāi)始著手推出租賃業(yè)務(wù)，以化解由于單一經(jīng)營(yíng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

     另外，據(jù)“信一天”市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜介紹，目前，該公司推出“以租代售”業(yè)務(wù)。對(duì)于委托給公司出售的不足5年的房源，特別是差半年不到5年的房子，可以先代其出租給準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子的客戶(hù)，出租價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)，算是房主配合購(gòu)房者避稅的一個(gè)補(bǔ)償。由于二手房供應(yīng)不足，賣(mài)房人都把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上，而需求是剛性的。很多買(mǎi)房人也愿意付高出市場(chǎng)價(jià)的租金。

     擴(kuò)張放緩

     針對(duì)新政，各大中介公司也在調(diào)整各自的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。本來(lái)想急速擴(kuò)張的公司開(kāi)始放緩了開(kāi)店的步伐，實(shí)施穩(wěn)步擴(kuò)張戰(zhàn)略。

     據(jù)記者了解，“金誠(chéng)信”公司本來(lái)正在選址，準(zhǔn)備再開(kāi)的6－10家店，在新政出臺(tái)后，暫時(shí)取消了該計(jì)劃。其董事長(zhǎng)邱宏透露，公司要先觀(guān)望一下政策走向和市場(chǎng)變化，然后再確定下一步戰(zhàn)略。“總之，在現(xiàn)階段急速擴(kuò)張顯然不如穩(wěn)步前進(jìn)”。

     但是，鑫尊置地總經(jīng)理劉軍表示，此次政府稅控政策的出臺(tái)是旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)套現(xiàn)行為，尤其是針對(duì)新建商品房的投機(jī)需求進(jìn)行控制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于二手房市場(chǎng)積極有序地運(yùn)行。因此，像中大恒基、信一天等中介公司負(fù)責(zé)人都表示，雖然交易量受到了影響，但是其擴(kuò)張計(jì)劃不變。