科學、客觀的房地產估價是課征物業(yè)稅基礎

　　物業(yè)稅是一種對房地產保有階段征收的稅，一般以房地產的價值或收入為依據(jù)征收。“物業(yè)”一詞譯自英語，在我國是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地?，F(xiàn)代意義上的物業(yè)稅，在中世紀的英格蘭已出現(xiàn)。物業(yè)稅的征收將增加政府的轉移支付能力，避免兩極分化的進一步擴大，促進社會公平，從而有助于維護社會穩(wěn)定。

　　物業(yè)稅是財產稅的一種，財產稅是世界絕大多數(shù)國家普遍開征的稅，是各國地方政府財政收入的重要來源。在美國，物業(yè)稅是各地方政府財政資金的支柱性來源，一般要占地方財政收入的50%-80%；在加拿大，物業(yè)稅主要作為地方稅種由市政府征收，市政當局在確定稅率及應稅額上具有權限，財產稅在地方政府的收入中所占的比重在35%-40%之間；在日本，物業(yè)稅也是作為地方稅由市政當局征收，應稅對象是土地、房屋及應折舊資產；在我國的香港地區(qū)，實施物業(yè)稅主要是對業(yè)主來自物業(yè)的收入（如租金）征稅，物業(yè)稅被規(guī)定為“是向本港土地及/或樓宇的業(yè)主所征收的稅項”。另外像墨西哥、俄羅斯、法國、意大利等國均對不動產征收土地稅或財產稅。在房地產保有階段征收物業(yè)稅是國際通行的做法。

　　2003年10月，黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出，要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！睆拇耍拔飿I(yè)稅”由一個人們陌生的術語變成大眾熟悉的概念。

　　一般來說，物業(yè)稅都是對土地、房屋等不動產的評估價值課稅。房地產估價在稅收上的運用稱為房地產評稅。按評稅值征稅是發(fā)達國家房地產稅法中一條很重要的原則。評稅值是以一定的估價原則和估價方法求得評估值再乘以一定的比率而得到的。按房地產評稅值征稅，能比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，使多占有財產的納稅人多繳稅，少占有財產的少繳稅。同時，隨著經濟的發(fā)展及房地產市場的變化，房地產價值隨之上下浮動，估價值也會相應調整，體現(xiàn)了公平的原則。美國等國的物業(yè)稅都是把房地產的年度價值的一定比例作為征稅依據(jù)，課稅價值通?；诘⒉灰欢ǖ扔谄涫袌鰞r值，美國應稅財產稅基大概是其財產市場價值的30%至70%之間。通常情況下，美國地方政府的評稅師每年都要重新核定房地產課稅價值。按評估值征稅可以較好地調節(jié)土地級差收益，保護土地資源，也可以促進納稅人合理利用房產、土地，規(guī)范房地產市場交易和促進房地產資源的有效配置。另外，當納稅人對自己所繳納的稅款質疑時，可請專業(yè)的房地產估價師進行估價以鑒定稅款繳納依據(jù)是否科學、客觀。房地產估價是一種專門職業(yè)，由于其專業(yè)技術性極強，事關公眾利益，甚至是人民財產安全，不是可以隨意做出的，而是由經過專門的教育和培訓、具有相應專業(yè)知識和經驗的專業(yè)房地產估價人員來完成的。我國自1994年以法律形式確立房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度至今已有11年的時間，期間已形成行業(yè)準入制度、制定了房地產估價國家標準和理論體系、成立了房地產估價行業(yè)組織——中國房地產估價師與房地產經紀人學會。目前我國已經取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)約為28000人，其中進行注冊執(zhí)業(yè)的有近25000人。我國的房地產估價師完全有能力勝任物業(yè)稅課征時對房地產價值的評估任務。

　　開征物業(yè)稅需要一套完整的評估體系。如何合理評估不斷變化的房地產價值從而征收物業(yè)稅也將是有關方面面臨的一個重要問題，需要社會各方力量的支持，更加需要房地產估價師從理論和實踐兩方面加以提高和準備，以迎接物業(yè)稅評估的重要任務。

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