2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：貸款的審查

　　3.3 金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查

　　企業(yè)資信等級評價(jià)

　　貸款項(xiàng)目評估

　　項(xiàng)目基本情況

　　市場分析

　　財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價(jià)

　　保證

　　抵押

　　質(zhì)押

　　貸款綜合評價(jià)

　　某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額/某筆貸款額）×100%=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目等級系數(shù)

　　某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級系數(shù)×貨款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)

　　（1）信用等級系數(shù)的取值規(guī)劃是：AAA級企業(yè)為30%，AA級企業(yè)為50%，A級企業(yè)為70%，BBB級企業(yè)為90%.

　?。?）貸款方式系數(shù)的取值規(guī)劃是：信用貸款為100%；由銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為10%～20%，由省級非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為50%，AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為100%；用商品房抵押的為50%，由其他房屋及建筑物抵押的為100%（如參加保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期長于貸款到期日的，系數(shù)取值為50%）。

　　（3）貸款期限系數(shù)的取值規(guī)劃是：中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100%，期限在半年以上不滿1年的120%；中長期貸款期限在1年以上不滿的3年的為120%；期限在3年以上不滿5年的為130%，期限在5年以上的為140%.

　?。?）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)的確定：先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分為AAA．AA．A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級，其對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80%、70%、60%和50%.

　　按照上述公式計(jì)算，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過60%的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對高風(fēng)險(xiǎn) 貸款，銀行一般不予以發(fā)放貸款。例如，某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 等級為A級，代入上述公式得：貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度＝50%×50%×120%×60%=18%，銀行可以發(fā)放貸款。

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