買房者不知道的二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

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    一套房 多人賣

    記者調(diào)查：對于最近一直在找房的市區(qū)陳先生來說，日前碰到的事情讓他膽戰(zhàn)心驚。上月底，陳先生通過中介推薦，看到新田園住宅區(qū)一套170多平方米的房子，每平方米掛牌價(jià)為3.1萬元。但多次相約，前后等了約半個(gè)月時(shí)間，房東仍不出面詳談。最后中介告知，房東太忙，直接過戶付錢即可，對此陳先生感到很蹊蹺。但更蹊蹺的是，陳先生發(fā)現(xiàn)這套房屋另有中介在掛牌出售，但該中介公司掛牌價(jià)卻只有每平方米27500元。當(dāng)陳先生提出想看房及成交時(shí)，同樣被房東以沒時(shí)間為由推脫過去。后來又發(fā)現(xiàn)，這套房子還遠(yuǎn)不止這兩個(gè)中介在賣，價(jià)格更是各有千秋。

    同樣一套房子，為什么多個(gè)中介在掛牌，價(jià)格還相差極大？這讓陳先生百思不得其解。經(jīng)過仔細(xì)詢問才得知，當(dāng)初房東為了借錢將這套房子以公證的方式押給了擔(dān)保公司?，F(xiàn)在房東在賣，擔(dān)保公司也在賣。

    購房者遇到這種情況該怎么辦呢？

    律師觀點(diǎn)：現(xiàn)在一套房子的總價(jià)都很大，甚至可能要花費(fèi)一個(gè)家庭一輩子的積蓄。因此買房首先要求安全，其次要求安心，這是最基本的要求。對于這種多人在賣的房子，安全過戶是第一前提，辦理銀行資金監(jiān)管是一個(gè)好的渠道，而所有的資金，包括定金都應(yīng)入監(jiān)管賬戶。此外，過戶后，盡管法律保護(hù)善意的購房人，但由于房東債權(quán)人眾多，上門吵鬧的事情也不能完全排除，為了安心，如果購買者一定要買這個(gè)房子，建議在購買前要求中介約上其他在賣此房的人，做一個(gè)協(xié)商，以便和諧共處，盡可能避免日后的吵鬧。這些措施客觀上增加了購房人的成本，但在當(dāng)前特殊時(shí)期，多一份細(xì)心，就多一份平安。

    所謂資金監(jiān)管，簡單地講，就是將購房款存入銀行監(jiān)管賬戶，買賣雙方約定：當(dāng)過戶手續(xù)完成時(shí)，賣方有權(quán)領(lǐng)取購房款；而當(dāng)過戶不能完成時(shí)，買方有權(quán)取回購房款，監(jiān)管方認(rèn)可這些條件。

    對于買方而言，這里應(yīng)當(dāng)注意的核心問題是：當(dāng)交易不成功時(shí)，購房人如何順利從監(jiān)管賬戶順利取回購房款，并有權(quán)解除合同。對此，我們的建議是以時(shí)間為界限，即當(dāng)在某一天到來之時(shí)，無論出于何種原因（買方自身的原因除外），雙方仍無法完成過戶手續(xù)，買方即有權(quán)拿回房款，并有權(quán)解除合同。對于這一點(diǎn)，務(wù)必約定清晰、明確，以避免陷入不必要的糾紛之中。

    事例二

    付了錢 被查封

    記者調(diào)查：今年初，王先生以總價(jià)450萬元在市區(qū)大南門購買一套二手房，購房之前在房管部門查詢了房子的相關(guān)資料，該房子在銀行還有380多萬元貸款未還，其他權(quán)屬清晰。于是，與房東協(xié)商，王先生須幫房東將380多萬元先付給銀行還貸，等房貸結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。

    沒想到，當(dāng)他還了銀行的貸款后準(zhǔn)備在房管部門辦理過戶手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房子在付款之后被法院查封，原因是房東還欠另一債權(quán)人100多萬元，被訴至法院，然后法院查封了該房子。還好，房東欠的外債并不多，最終在相關(guān)部門的協(xié)助下，找到了房東以及房東的債權(quán)人，通過法律手段總算追回了這筆錢。

    律師觀點(diǎn)：目前的二手房交易市場，以剛性需求為主。對于目前的大多數(shù)購房人，買房子本身就是一輩子難得碰到幾回的事情，對于抵押、法院查封等概念不是很清楚。購房人帶著初次置業(yè)或者改善居住的夢想看房，一旦看中，出手干脆，這是人之常情。

    這個(gè)故事中，房東的債權(quán)人為什么之前不申請查封，偏偏等你還了貸款再查封呢？原因在于房子抵押在銀行，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，如果拍賣該房產(chǎn)，先還銀行的錢，那么所剩無幾，余下的可能遠(yuǎn)不夠還自己的債。當(dāng)銀行的貸款被還清時(shí)，查封該房產(chǎn)，再進(jìn)行拍賣，那么此時(shí)債權(quán)人的錢就更有了保障。而我們知道，還清銀行貸款后，抵押被撤銷，過戶手續(xù)還需要5個(gè)工作日左右，對于其他債權(quán)人而言，這幾天就是申請法院查封的絕佳時(shí)機(jī)，一旦被查封，購房人的損失可能接踵而來，非?？膳?。

    那么如何規(guī)避呢？我們的意見是，如果不能確保你幫助房東提前還貸是安全的，目前最好不要買，目前也沒有更好的規(guī)避辦法。盡管有法律觀點(diǎn)認(rèn)為此時(shí)的購房人作為善意第三人，應(yīng)該從物權(quán)法的角度進(jìn)行保護(hù)，但陷入這種糾紛，不是一時(shí)半會(huì)能夠處理清楚的，且結(jié)局難料。

    總之，買賣各方要以誠信為本，保護(hù)交易。同時(shí)也提醒買方，多了解背景信息，多咨詢，多一份謹(jǐn)慎，安全購房，安心交易。