2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》講義精選（13）

　　第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標(biāo)

　　1.投資回收與投資回報

　　投資回收

　　投資者對其投入資本的回收

　　收回本金

　　投資回報

　　是投資者所投入的資本所得的報酬

　　付息或獲利潤

　　兩者區(qū)別

　　投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則表現(xiàn)為投資者所得的或期望獲得的收益率或利息率

　　對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回報主要指總開發(fā)成本的回收，投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤

　　2.經(jīng)濟評價指標(biāo)體系 （2+8+3+5）

　　【體系框架】

　　兩方面

　　盈利能力指標(biāo)

　　清償能力指標(biāo)

　　八項靜態(tài)盈利指標(biāo)

　　成本利潤率

　　銷售利潤率

　　投資利潤率

　　資本金利潤率

　　資本金凈利潤率

　　現(xiàn)金回報率

　　投資回報率

　　靜態(tài)投資回收期

　　三項動態(tài)盈利指標(biāo)

　　財務(wù)內(nèi)部收益率

　　財務(wù)凈現(xiàn)值

　　動態(tài)投資回收期

　　五項清償能力指標(biāo)

　　借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動比率

　　速動比率

　　【重點難點】房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)體系（開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)不同）

項目類型　盈利能力指標(biāo)　清償能力指標(biāo)　靜態(tài)投標(biāo)　動態(tài)指標(biāo)　房地產(chǎn)開發(fā)投資（4靜3動3償）　成本利潤率　財務(wù)內(nèi)部收益率
財務(wù)凈現(xiàn)值
動態(tài)投資回收期　借款償還期
利息備付率
資產(chǎn)負(fù)債率　銷售利潤率　投資利潤率　靜態(tài)投資回收期　房地產(chǎn)置業(yè)投資
（6靜3動5償）　投資利潤率　借款償還期
利息備付率
資產(chǎn)負(fù)債率
流動比率
速動比率　資本金利潤率資本金凈利潤率　現(xiàn)金回報率
投資回報率　靜態(tài)投資回收期　

　　【2007年真題】

　　下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（ ）。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．投資利潤率
　　C．現(xiàn)金回報率
　　D．靜態(tài)投資回收期
　　E．內(nèi)部收益率

　　【答案】BCD
　　【解析】兩個限制，一個要求靜態(tài)，一個要求盈利能力。先排除動態(tài)指標(biāo)AE.再在BCD中選盈利指標(biāo)，排除清還能力指標(biāo)。

　　【2007年真題】

　　用于反映項目清償能力的經(jīng)濟評價指標(biāo)有（ ）。
　　A．權(quán)益投資比率
　　B．利息備付率
　　C．償債各付率
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．資產(chǎn)負(fù)債率

　　【答案】BCE
　　【解析】A無有此指標(biāo)。D是動態(tài)盈利指標(biāo)。

　　【2006年真題】

　　下列經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標(biāo)的有（ ）。
　　A．投資回收期
　　B．借款償還期
　　C．利息備付率
　　D．財務(wù)凈現(xiàn)值
　　E．現(xiàn)金報酬率

　　【答案】ADE

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