房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)要點(diǎn)（9）

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法

　　1．傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　傳統(tǒng)投資決策方法

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)情況做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和推斷

　　兩個(gè)假定

　　投資可逆性，可收回投資或轉(zhuǎn)售收回投資

　　不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響，不考慮時(shí)滯

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)容易低估的表現(xiàn)

　　忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值，假設(shè)未來(lái)仍是決策時(shí)的市場(chǎng)情況

　　忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇

　　忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長(zhǎng)

　　2．房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)（兩性）

　　房地產(chǎn)投資決策的兩種性質(zhì)

　　不可逆性（有可能投資無(wú)法收回）

　　房地產(chǎn)位置固定，流動(dòng)性較差

　　房地產(chǎn)交易稅費(fèi)高，阻礙流動(dòng)

　　可延期性（可以不馬上投資）

　　選擇投資的時(shí)機(jī)不同，投資收益與風(fēng)險(xiǎn)就不同

　　延期投資可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資的期權(quán)性

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)

　　具有期權(quán)性使決策問(wèn)題轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題

　　期權(quán)價(jià)格是獲得這種權(quán)利所投入的人財(cái)物

　　執(zhí)行期權(quán)相當(dāng)于在有利的投資機(jī)會(huì)下進(jìn)一步投資

　　【2009年真題】

　　實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（ ）。
　　A．可預(yù)測(cè)性
　　B．不可控制性
　　C．不可逆性
　　D．可延期性
　　E．不可變更性

　　【答案】CD

　　【解析】?jī)纱蠡咎匦詻Q定了具有實(shí)物期權(quán)性質(zhì)。

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