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2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》講義精選（19）
第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算
1.利息
計(jì)息規(guī)定
假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支付
借款發(fā)生的當(dāng)年，其利息按半年計(jì)息
以前年度的借款，按全年計(jì)息
公式
還本付息的方式（五種）
一次還本利息照付－每期只還利息不還本金，最后一期償還本金和當(dāng)期利息
等額還本利息照付－每期償還等額的本金和相應(yīng)的利息，總額每期減少
等額還本付息－每期還款相等，月供即此類
一次性償付－到期一次性還本付息
氣球貸－借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清
2.借款償還期
概念
是指項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時間
應(yīng)用范圍
置業(yè)投資
開發(fā)投資后出租或自營
判定標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為項(xiàng)目有清償能力
3.利息備付率
概念
指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率
可按年計(jì)算，也可按整個借款期計(jì)算
公式
經(jīng)濟(jì)含義
表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)
判定標(biāo)準(zhǔn)
一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率應(yīng)大于2
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