2015年房地產估價師《房地產經營與管理》模擬題（七）

　　2、某開發(fā)商于2002年8月1日投資開發(fā)大型購物商廈，開發(fā)期為5年，平均售價為0.9萬元/㎡.2006年8月1日李某以10000元/㎡的價格購買了其中100㎡的店面，并向開發(fā)商支付了10萬元定金，產權持有期為36年。2007年8月1日開發(fā)商交房時，李某又支付了13萬元，余款由商業(yè)銀行提供的15年期抵押貸款支付，年貸款利率為4.5%，按年末等額付款方式償還。另外，李某與一承租人簽訂了一份為期10年（2007年8月1日至2017年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月100元/㎡，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據估算，此店面每年的平均出租經營費用為6萬元。李某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為10萬元。如果整個投資經營期的自有資金內部收益率為14%，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為2007年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)正確答案】

　　1．在2007年8月1日的現金流入現值
　　（1）租金收入現值P1：
　　P1=A1/（i-s）×[1-（1+s）n/（1+i）n]=100元/㎡×12×100㎡/（14%-2%）×[1-（1+2%）10/（1+14%）10]=67.12萬
　?。?）轉售收入現值：
　　設轉售收入為x萬元，則轉售收入現值為：x/（1+14%）10
　?。?）現金流入現值=67.12萬元+x/（1+140%）10
　　2．在2007年8月1日的現金流出現值：
　?。?）追加首付款：P1=13萬元
　?。?）定金：P2=10萬元×（1+14%）=11.4萬元
　?。?）貸款償還現值P3：
　　1）計算時點時總房價：100㎡×10000元/㎡×（1+14%）=114萬元
　　2）計算時點時的貸款額：P=114萬元-（11.4+13）萬元=89.6萬元
　　3）年還本付息額A：
　　A=P×i/[1-（1+i）-n]=89.6萬元×4.5%/[1-（1+4．5%）-15]=8.34萬元
　　年還本付息額A的折現值P3=Ai/×[1-（1+i）-n]=8.34萬元/14%×[1-（1+14%）-15]=51.23萬元
　?。?）出租成本的現值P4：
　　P4=A2/i×[1-（1+i）-n]=6萬元/14%×[1-（1+14%）-10]=31.30萬元
　?。?）裝修費用的現值P5：
　　P5=10萬元×（1+14%）-10=2.70萬元
　?。?）現金流出現值=P1+P2+P3+P4+P5=（13+11.4+51.23+31.30+2.70）萬元=109.63萬元

　　3．轉信單價
　　令凈現值為0，即：現金流入現值一現金流出現值=0
　　67.12萬元+x/（1+14%）10-109.63萬元=0
　　x=157.59萬元
　　轉售單價為：157.59萬元/100㎡=15759元/㎡

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　　單選1—12題　單選13—24題　單選25—35題　多選1—15題　判斷題1—15題

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