監(jiān)理公司管理系統(tǒng) | 工程企業(yè)管理系統(tǒng) | OA系統(tǒng) | ERP系統(tǒng) | 造價咨詢管理系統(tǒng) | 工程設計管理系統(tǒng) | 簽約案例 | 購買價格 | 在線試用 | 手機APP | 產品資料
X 關閉

2015年房地產估價師《房地產經營與管理》模擬題(七)

申請免費試用、咨詢電話:400-8352-114

  2、某開發(fā)商于2002年8月1日投資開發(fā)大型購物商廈,開發(fā)期為5年,平均售價為0.9萬元/㎡.2006年8月1日李某以10000元/㎡的價格購買了其中100㎡的店面,并向開發(fā)商支付了10萬元定金,產權持有期為36年。2007年8月1日開發(fā)商交房時,李某又支付了13萬元,余款由商業(yè)銀行提供的15年期抵押貸款支付,年貸款利率為4.5%,按年末等額付款方式償還。另外,李某與一承租人簽訂了一份為期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租賃合同。合同規(guī)定,第一年租金為每月100元/㎡,此后租金按每年2%的比率遞增,每年年末一次性收取。據估算,此店面每年的平均出租經營費用為6萬元。李某打算在出租期滿時,將此店面裝修后轉售,裝修費估計為10萬元。如果整個投資經營期的自有資金內部收益率為14%,試計算屆時最低轉售單價(計算時點為2007年8月1日,不考慮裝修時間和轉售稅費,計算結果精確到元)。
  【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)正確答案】

  1.在2007年8月1日的現金流入現值
  (1)租金收入現值P1:
  P1=A1/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n]=100元/㎡×12×100㎡/(14%-2%)×[1-(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12萬
 ?。?)轉售收入現值:
  設轉售收入為x萬元,則轉售收入現值為:x/(1+14%)10
 ?。?)現金流入現值=67.12萬元+x/(1+140%)10
  2.在2007年8月1日的現金流出現值:
 ?。?)追加首付款:P1=13萬元
 ?。?)定金:P2=10萬元×(1+14%)=11.4萬元
 ?。?)貸款償還現值P3:
  1)計算時點時總房價:100㎡×10000元/㎡×(1+14%)=114萬元
  2)計算時點時的貸款額:P=114萬元-(11.4+13)萬元=89.6萬元
  3)年還本付息額A:
  A=P×i/[1-(1+i)-n]=89.6萬元×4.5%/[1-(1+4.5%)-15]=8.34萬元
  年還本付息額A的折現值P3=Ai/×[1-(1+i)-n]=8.34萬元/14%×[1-(1+14%)-15]=51.23萬元
 ?。?)出租成本的現值P4:
  P4=A2/i×[1-(1+i)-n]=6萬元/14%×[1-(1+14%)-10]=31.30萬元
 ?。?)裝修費用的現值P5:
  P5=10萬元×(1+14%)-10=2.70萬元
 ?。?)現金流出現值=P1+P2+P3+P4+P5=(13+11.4+51.23+31.30+2.70)萬元=109.63萬元

  3.轉信單價
  令凈現值為0,即:現金流入現值一現金流出現值=0
  67.12萬元+x/(1+14%)10-109.63萬元=0
  x=157.59萬元
  轉售單價為:157.59萬元/100㎡=15759元/㎡

  ——————————————————————————————————————————

  單選1—12題 單選13—24題 單選25—35題 多選1—15題 判斷題1—15題

  閱讀理解1 閱讀理解2

若您在房估學習過程中有任何疑問,歡迎進入論壇討論

  ——————————————————————————————————————————

  編輯推薦

  ·2015年網上輔導招生方案:特色班  通關班  精品班  實驗班

  ·2015年房地產估價師考試預習計劃表

  ·關注泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)官方微信、微博,隨時隨地了解考試動態(tài)

責任編輯:風信子

  更多推薦:

  ·2015年房地產估價師考試報名時間公布

  ·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

  ·2015年房地產估價師教材變化 >>

  ·2015年房地產估價師輔導課程開通

發(fā)布:2007-07-07 13:45    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
相關文章:
相關系統(tǒng)
聯系方式

成都公司:成都市成華區(qū)建設南路160號1層9號

重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務大廈18樓

咨詢:400-8352-114

加微信,免費獲取試用系統(tǒng)

QQ在線咨詢