2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》復習指南（8）

　　一、估價在房地產(chǎn)抵押中的現(xiàn)實意義

　　（一）估價是房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。

　　由于當前的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)為一種多層次、多元化的狀態(tài)，從福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈現(xiàn)一個系列；從優(yōu)惠政策的經(jīng)濟適用房到一般商品房、高樓商品房、外銷房等不同價格水準，呈現(xiàn)一個系列：從城鎮(zhèn)建筑地塊近似無償使用到土地使用權有償有限期出讓，批租價格又呈現(xiàn)了很大的落差，因此房地產(chǎn)價值不易被人所識別，對它的認定就需要借助于專業(yè)機構采取科學的方法進行估價，從諸多的價格形態(tài)中尋找一個“標準價”，為房地產(chǎn)抵押貸款提供準繩，由此可見，在絕大多數(shù)情況下，估價就成為房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。

　　（二）合理估價可保障各方面的合法權益。

　　抵押房地產(chǎn)價格評估關系到各方面的切身利益。房地產(chǎn)價格評估的基本目標之一就是切實保障相關當事人包括有直接或間接關系的抵押人、抵押權人、擔保人、國家。房地產(chǎn)抵押價格評估應站在 “公正”的立場，以法律、法規(guī)和有關標準為依據(jù)，不偏袒任何一方。對抵押人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價格評估能夠公正合理地確定其能夠取得貸款的額度，保護其應有的權利，更好地從抵押貸款中獲得幫助；對抵押權人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價格評估能夠更好地為金融機構準確地確定抵押物擔保債權的范圍，降低抵押物處置風險，從而很大程度上保證了貸款的安全；對擔保人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價格評估能夠使他更樂意于參與此項業(yè)務，這樣可以更好地促進其業(yè)務的擴大，增加利潤收入：對國家而言，正確的房地產(chǎn)抵押價格評估有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務良性循環(huán)和相關金融服務的擴大，促使房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。也可較好的防止發(fā)生類似于日本和東南亞的金融危機。另外，國家增加了投資，將存量資產(chǎn)轉化為流動資金，存量資產(chǎn)搞活了。

　　（三）正確的估價能使銀行資產(chǎn)運行達到安全性和盈利性的統(tǒng)一。

　　銀行在開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務中，安全性原則與盈利性原則一般被認為是互相矛盾的。因為，從安全性角度出發(fā)，遵循保守原則，銀行應降低貸款比例以防范風險，但又會影響銀行的資產(chǎn)盈利性；而從盈利性角度出發(fā)，應擴大銀行貸款范圍，放寬貸款條件，擴大貸款比例，但又會導致銀行經(jīng)營風險水平的提高。銀行根據(jù)風險調(diào)整系數(shù)來發(fā)放貸款，是把抵押物的安全性僅體現(xiàn)在對其市場價格的一定折扣比例上。但房地產(chǎn)抵押物能在多大程度上對債權起到擔保作用，還應體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上。房地產(chǎn)商品是不動產(chǎn)，它的物質(zhì)形態(tài)受其原有狀態(tài)所限制，且經(jīng)過一個較大的抵押期限，市場狀況會發(fā)生很大變化，因而其價格也會隨之發(fā)生變化。因此，如能在抵押貸款前進行正確的估價，使抵押貸款的辦理基于抵押房地產(chǎn)的恰當評估值上，就能使銀行資產(chǎn)較好地得到保全，又確保了銀行利潤，使銀行資產(chǎn)運行達到安全性和盈利性的統(tǒng)一。

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的特殊性

　　（一）房地產(chǎn)抵押貸款行為的貸款的特殊性。

　　房地產(chǎn)抵押貸款雖是房地產(chǎn)交易的一種，但它具有自身的特點：

　　1、在抵押期間，抵押人不轉移房地產(chǎn)占有方式。

　　房地產(chǎn)抵押的目的是為債務人如期履行債務提供擔保，其特點是抵押人不轉移房地產(chǎn)的占有。就抵押權人而言，設定抵押權的根本目的在于為債務人如期履行債務提供物質(zhì)擔保，而不是取得抵押物或變賣抵押物；就抵押人而言設定抵押權的根本目的也是為如期履行債務提供物質(zhì)擔保，轉移的是抵押權而不是抵押物。只是在抵押期滿，抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法變賣抵押物優(yōu)先受償，所以履行債務提供擔保是房地產(chǎn)抵押的目的，不轉移房地產(chǎn)占有方式是房地產(chǎn)抵押的一個特點，不同于房地產(chǎn)交易之處。

　　2、抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權在抵押期間具有未來的不確實性。

　　因為在抵押期間，抵押人能否按抵押合同償還債務尚不清楚。如果抵押人到期不履行債務，抵押權人將依法處分抵押房地產(chǎn)，但如果抵押人到期償還了債務，則將收回抵押房地產(chǎn)的處分權。

　　3、房地產(chǎn)抵押權能的特殊性。

　　房地產(chǎn)抵押權是一種處分權，它不以利用標的物實體為目的，它能給抵押權人帶來的經(jīng)濟利益實際上是一種經(jīng)濟補償，國家建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》第四十七條規(guī)定，處分房地產(chǎn)應支付的費用及應繳納的稅金，要優(yōu)于抵押權人的受償權。由此可見，抵押權人還不能夠得到處分抵押房地產(chǎn)的全部價款，而只有優(yōu)先受償權。

　　4、房地合一性。

　　房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，這三個概念是從經(jīng)濟的角度對房地產(chǎn)資產(chǎn)形式所作的分類。商品經(jīng)濟中，房地產(chǎn)代表著房屋建筑的經(jīng)濟價值，地產(chǎn)代表著土地的經(jīng)濟價值，由于房屋土地在物質(zhì)屬性上具有連帶關系，致使這兩種資產(chǎn)形成也有緊密的連帶關系。因此，房屋不能單獨進行抵押，需以整個房地產(chǎn)作抵押。

　　（二）房地產(chǎn)抵押估價基本事項的特殊性。1、估價目的的特殊性。

　　在房地產(chǎn)的基本事項中，估價目的是最重要的因素，其它各項基本事項旨受其制約。因此，在房地產(chǎn)抵押估價時，首先應知道估價目的。估價來源于對各種估價的需要，而估價結果就是要滿足抵押貸款這一經(jīng)濟活動的需要，這個滿足就體現(xiàn)在能確保債權的全部收回。從這可知，房地產(chǎn)抵押估價目的是確定作為抵押的房地產(chǎn)的可擔保價值，從而確定貸款額。

　　2、估計對象的合法性。

　　從估價目的出發(fā)，房地產(chǎn)抵押估價對象是抵押人為獲得貸款而作的抵押的房地產(chǎn)，因此要求作為估價對象的房地產(chǎn)必須合法，即房地產(chǎn)抵押評估必須是抵押人的合法擁有，產(chǎn)權的確無爭議的，而且符合有關法律法規(guī)標的物的設定范圍，房地產(chǎn)評估機構才能進行評估。凡國家法律規(guī)定不得設為抵押的房地產(chǎn)自然不能作為抵押估價的對象。

　　3、抵押價格的內(nèi)涵。

　　就權利狀態(tài)而言，房地產(chǎn)抵押估價對象的權利狀態(tài)是抵押權，因此房地產(chǎn)抵押估價所要得到的估價額，其價格類型為抵押權的價格。按照房地產(chǎn)價格的基本原理，一項房地產(chǎn)權利的價格是由該項權利能給其持有人所帶來的經(jīng)濟收益，實際上是一種經(jīng)濟補償，即當?shù)盅喝瞬荒馨醇s償還債務時，抵押物經(jīng)拍賣所得價款中實際可用于清償?shù)盅嘿J款債務的部分。這就使得抵押權價格內(nèi)涵較為復雜。首先，抵押物的拍賣由于展示時間的限制，交易情況顯然不同于正常的房地產(chǎn)市場交易，其價格通常低于正常市場價格。所以可認為抵押物的拍賣價格是一種類似于企業(yè)破產(chǎn)的清算價格。其次，抵押房地產(chǎn)的拍賣價格，是抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)總額價格，它的價值實體包含兩個部分：所有者權益和負債。抵押權是依據(jù)所有權來設定的。故而只能從抵押房地產(chǎn)的所有者權益部分得到清償，因此抵押房地產(chǎn)的負債（如欠付的工程款）應從抵押房地產(chǎn)清算價格中扣除。

　　另外，抵押房地產(chǎn)的拍賣過程中要發(fā)生拍賣費用，須交納稅金，這些項目因不能用于清償債務而應從拍賣價款中扣除。所以抵押權價格的內(nèi)涵可表述為：抵押權價格=抵押物的清算價格。抵押物負債總額一稅金一拍賣費用。

　　4、估價時點的確定。

　　房地產(chǎn)抵押估價的估價時點應為抵押權交割時點，這個時點通常不會距提出抵押估價要求的時點太遠，所以一般情況下可以以估價人員對抵押房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘的時點為估價時點。

　　房地產(chǎn)抵押的清算價格對應于抵押房地產(chǎn)拍賣的時點，這一點如何來確定呢？一般的抵押貸款是一次性還款，貸款期一般在半年至三年的時間，這時可將拍賣時點定在貸款銀行所要求的還款日上。從法律角度講，在還款期內(nèi)任何時候只要債務人不能按約還款，銀行即可要求處分抵押物。在還款期的不同時點，拍賣價格不盡相同即使還款期內(nèi)房地產(chǎn)抵押價格穩(wěn)定不變，不同時點的拍賣價格折現(xiàn)為估價時點的價值也不同。以擔保的目的而言，顯然只能以還款期內(nèi)預期變現(xiàn)價格現(xiàn)值最低值為擔保依據(jù)。還款期內(nèi)預期拍賣價格現(xiàn)值最低值可能出現(xiàn)的時點為兩點，一是還款期內(nèi)預期價格走勢的最低點。二是還款期的終點（因其貼現(xiàn)期最長）在開發(fā)項目抵押貸款中，還款期的終點也通常是現(xiàn)實中銀行要求處分抵押物的時點，因此實務操作中應取兩點中現(xiàn)值較低的一點為拍賣時點。

　　抵押物負債總額對應的時點應為抵押交割的時點，這樣才使交割時抵押權價格能客觀反映房地產(chǎn)抵押的價值。如前所述，抵押權交割的時點即為估價時點，可以估價人員現(xiàn)場勘察時點為準。拍賣費用和有關稅費都是發(fā)生在抵押房地產(chǎn)拍賣時點，一般這兩種費用在抵押權交割時點與拍賣時點變動不會太大，故可直接采用抵押權交割時點的值。

泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導課程開通