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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)指南(8)

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  一、估價(jià)在房地產(chǎn)抵押中的現(xiàn)實(shí)意義

  (一)估價(jià)是房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。

  由于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)為一種多層次、多元化的狀態(tài),從福利制的公房低租金到私房租金,商品房租金,呈現(xiàn)一個(gè)系列;從優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房到一般商品房、高樓商品房、外銷房等不同價(jià)格水準(zhǔn),呈現(xiàn)一個(gè)系列:從城鎮(zhèn)建筑地塊近似無(wú)償使用到土地使用權(quán)有償有限期出讓,批租價(jià)格又呈現(xiàn)了很大的落差,因此房地產(chǎn)價(jià)值不易被人所識(shí)別,對(duì)它的認(rèn)定就需要借助于專業(yè)機(jī)構(gòu)采取科學(xué)的方法進(jìn)行估價(jià),從諸多的價(jià)格形態(tài)中尋找一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”,為房地產(chǎn)抵押貸款提供準(zhǔn)繩,由此可見,在絕大多數(shù)情況下,估價(jià)就成為房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。

  (二)合理估價(jià)可保障各方面的合法權(quán)益。

  抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估關(guān)系到各方面的切身利益。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本目標(biāo)之一就是切實(shí)保障相關(guān)當(dāng)事人包括有直接或間接關(guān)系的抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人、國(guó)家。房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估應(yīng)站在 “公正”的立場(chǎng),以法律、法規(guī)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),不偏袒任何一方。對(duì)抵押人而言,正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估能夠公正合理地確定其能夠取得貸款的額度,保護(hù)其應(yīng)有的權(quán)利,更好地從抵押貸款中獲得幫助;對(duì)抵押權(quán)人而言,正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估能夠更好地為金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確地確定抵押物擔(dān)保債權(quán)的范圍,降低抵押物處置風(fēng)險(xiǎn),從而很大程度上保證了貸款的安全;對(duì)擔(dān)保人而言,正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估能夠使他更樂(lè)意于參與此項(xiàng)業(yè)務(wù),這樣可以更好地促進(jìn)其業(yè)務(wù)的擴(kuò)大,增加利潤(rùn)收入:對(duì)國(guó)家而言,正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)良性循環(huán)和相關(guān)金融服務(wù)的擴(kuò)大,促使房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。也可較好的防止發(fā)生類似于日本和東南亞的金融危機(jī)。另外,國(guó)家增加了投資,將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金,存量資產(chǎn)搞活了。

  (三)正確的估價(jià)能使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。

  銀行在開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中,安全性原則與盈利性原則一般被認(rèn)為是互相矛盾的。因?yàn)?,從安全性角度出發(fā),遵循保守原則,銀行應(yīng)降低貸款比例以防范風(fēng)險(xiǎn),但又會(huì)影響銀行的資產(chǎn)盈利性;而從盈利性角度出發(fā),應(yīng)擴(kuò)大銀行貸款范圍,放寬貸款條件,擴(kuò)大貸款比例,但又會(huì)導(dǎo)致銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)水平的提高。銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)來(lái)發(fā)放貸款,是把抵押物的安全性僅體現(xiàn)在對(duì)其市場(chǎng)價(jià)格的一定折扣比例上。但房地產(chǎn)抵押物能在多大程度上對(duì)債權(quán)起到擔(dān)保作用,還應(yīng)體現(xiàn)在其未來(lái)的變現(xiàn)能力上。房地產(chǎn)商品是不動(dòng)產(chǎn),它的物質(zhì)形態(tài)受其原有狀態(tài)所限制,且經(jīng)過(guò)一個(gè)較大的抵押期限,市場(chǎng)狀況會(huì)發(fā)生很大變化,因而其價(jià)格也會(huì)隨之發(fā)生變化。因此,如能在抵押貸款前進(jìn)行正確的估價(jià),使抵押貸款的辦理基于抵押房地產(chǎn)的恰當(dāng)評(píng)估值上,就能使銀行資產(chǎn)較好地得到保全,又確保了銀行利潤(rùn),使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。

  二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特殊性

  (一)房地產(chǎn)抵押貸款行為的貸款的特殊性。

  房地產(chǎn)抵押貸款雖是房地產(chǎn)交易的一種,但它具有自身的特點(diǎn):

  1、在抵押期間,抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式。

  房地產(chǎn)抵押的目的是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供擔(dān)保,其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有。就抵押權(quán)人而言,設(shè)定抵押權(quán)的根本目的在于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保,而不是取得抵押物或變賣抵押物;就抵押人而言設(shè)定抵押權(quán)的根本目的也是為如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保,轉(zhuǎn)移的是抵押權(quán)而不是抵押物。只是在抵押期滿,抵押人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法變賣抵押物優(yōu)先受償,所以履行債務(wù)提供擔(dān)保是房地產(chǎn)抵押的目的,不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式是房地產(chǎn)抵押的一個(gè)特點(diǎn),不同于房地產(chǎn)交易之處。

  2、抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在抵押期間具有未來(lái)的不確實(shí)性。

  因?yàn)樵诘盅浩陂g,抵押人能否按抵押合同償還債務(wù)尚不清楚。如果抵押人到期不履行債務(wù),抵押權(quán)人將依法處分抵押房地產(chǎn),但如果抵押人到期償還了債務(wù),則將收回抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)。

  3、房地產(chǎn)抵押權(quán)能的特殊性。

  房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種處分權(quán),它不以利用標(biāo)的物實(shí)體為目的,它能給抵押權(quán)人帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,國(guó)家建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》第四十七條規(guī)定,處分房地產(chǎn)應(yīng)支付的費(fèi)用及應(yīng)繳納的稅金,要優(yōu)于抵押權(quán)人的受償權(quán)。由此可見,抵押權(quán)人還不能夠得到處分抵押房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款,而只有優(yōu)先受償權(quán)。

  4、房地合一性。

  房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn),這三個(gè)概念是從經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)形式所作的分類。商品經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)代表著房屋建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,地產(chǎn)代表著土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,由于房屋土地在物質(zhì)屬性上具有連帶關(guān)系,致使這兩種資產(chǎn)形成也有緊密的連帶關(guān)系。因此,房屋不能單獨(dú)進(jìn)行抵押,需以整個(gè)房地產(chǎn)作抵押。

  (二)房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本事項(xiàng)的特殊性。1、估價(jià)目的的特殊性。

  在房地產(chǎn)的基本事項(xiàng)中,估價(jià)目的是最重要的因素,其它各項(xiàng)基本事項(xiàng)旨受其制約。因此,在房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí),首先應(yīng)知道估價(jià)目的。估價(jià)來(lái)源于對(duì)各種估價(jià)的需要,而估價(jià)結(jié)果就是要滿足抵押貸款這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要,這個(gè)滿足就體現(xiàn)在能確保債權(quán)的全部收回。從這可知,房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的是確定作為抵押的房地產(chǎn)的可擔(dān)保價(jià)值,從而確定貸款額。

  2、估計(jì)對(duì)象的合法性。

  從估價(jià)目的出發(fā),房地產(chǎn)抵押估價(jià)對(duì)象是抵押人為獲得貸款而作的抵押的房地產(chǎn),因此要求作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)必須合法,即房地產(chǎn)抵押評(píng)估必須是抵押人的合法擁有,產(chǎn)權(quán)的確無(wú)爭(zhēng)議的,而且符合有關(guān)法律法規(guī)標(biāo)的物的設(shè)定范圍,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行評(píng)估。凡國(guó)家法律規(guī)定不得設(shè)為抵押的房地產(chǎn)自然不能作為抵押估價(jià)的對(duì)象。

  3、抵押價(jià)格的內(nèi)涵。

  就權(quán)利狀態(tài)而言,房地產(chǎn)抵押估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀態(tài)是抵押權(quán),因此房地產(chǎn)抵押估價(jià)所要得到的估價(jià)額,其價(jià)格類型為抵押權(quán)的價(jià)格。按照房地產(chǎn)價(jià)格的基本原理,一項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格是由該項(xiàng)權(quán)利能給其持有人所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益,實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,即當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨醇s償還債務(wù)時(shí),抵押物經(jīng)拍賣所得價(jià)款中實(shí)際可用于清償?shù)盅嘿J款債務(wù)的部分。這就使得抵押權(quán)價(jià)格內(nèi)涵較為復(fù)雜。首先,抵押物的拍賣由于展示時(shí)間的限制,交易情況顯然不同于正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易,其價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。所以可認(rèn)為抵押物的拍賣價(jià)格是一種類似于企業(yè)破產(chǎn)的清算價(jià)格。其次,抵押房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格,是抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)總額價(jià)格,它的價(jià)值實(shí)體包含兩個(gè)部分:所有者權(quán)益和負(fù)債。抵押權(quán)是依據(jù)所有權(quán)來(lái)設(shè)定的。故而只能從抵押房地產(chǎn)的所有者權(quán)益部分得到清償,因此抵押房地產(chǎn)的負(fù)債(如欠付的工程款)應(yīng)從抵押房地產(chǎn)清算價(jià)格中扣除。

  另外,抵押房地產(chǎn)的拍賣過(guò)程中要發(fā)生拍賣費(fèi)用,須交納稅金,這些項(xiàng)目因不能用于清償債務(wù)而應(yīng)從拍賣價(jià)款中扣除。所以抵押權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵可表述為:抵押權(quán)價(jià)格=抵押物的清算價(jià)格。抵押物負(fù)債總額一稅金一拍賣費(fèi)用。

  4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定。

  房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn),這個(gè)時(shí)點(diǎn)通常不會(huì)距提出抵押估價(jià)要求的時(shí)點(diǎn)太遠(yuǎn),所以一般情況下可以以估價(jià)人員對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘的時(shí)點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

  房地產(chǎn)抵押的清算價(jià)格對(duì)應(yīng)于抵押房地產(chǎn)拍賣的時(shí)點(diǎn),這一點(diǎn)如何來(lái)確定呢?一般的抵押貸款是一次性還款,貸款期一般在半年至三年的時(shí)間,這時(shí)可將拍賣時(shí)點(diǎn)定在貸款銀行所要求的還款日上。從法律角度講,在還款期內(nèi)任何時(shí)候只要債務(wù)人不能按約還款,銀行即可要求處分抵押物。在還款期的不同時(shí)點(diǎn),拍賣價(jià)格不盡相同即使還款期內(nèi)房地產(chǎn)抵押價(jià)格穩(wěn)定不變,不同時(shí)點(diǎn)的拍賣價(jià)格折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值也不同。以擔(dān)保的目的而言,顯然只能以還款期內(nèi)預(yù)期變現(xiàn)價(jià)格現(xiàn)值最低值為擔(dān)保依據(jù)。還款期內(nèi)預(yù)期拍賣價(jià)格現(xiàn)值最低值可能出現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)為兩點(diǎn),一是還款期內(nèi)預(yù)期價(jià)格走勢(shì)的最低點(diǎn)。二是還款期的終點(diǎn)(因其貼現(xiàn)期最長(zhǎng))在開發(fā)項(xiàng)目抵押貸款中,還款期的終點(diǎn)也通常是現(xiàn)實(shí)中銀行要求處分抵押物的時(shí)點(diǎn),因此實(shí)務(wù)操作中應(yīng)取兩點(diǎn)中現(xiàn)值較低的一點(diǎn)為拍賣時(shí)點(diǎn)。

  抵押物負(fù)債總額對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)應(yīng)為抵押交割的時(shí)點(diǎn),這樣才使交割時(shí)抵押權(quán)價(jià)格能客觀反映房地產(chǎn)抵押的價(jià)值。如前所述,抵押權(quán)交割的時(shí)點(diǎn)即為估價(jià)時(shí)點(diǎn),可以估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。拍賣費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)都是發(fā)生在抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)點(diǎn),一般這兩種費(fèi)用在抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)與拍賣時(shí)點(diǎn)變動(dòng)不會(huì)太大,故可直接采用抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)的值。

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發(fā)布:2007-07-11 11:40    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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