房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第二章（11）

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是（ ）。

　　A．發(fā)現(xiàn)地下文物
　　B．銀行貸款未按期到賬
　　C．相關(guān)建材供應(yīng)缺貨
　　D．更改建筑設(shè)計(jì)

　　【答案】A
　　【解析】一定是非開(kāi)發(fā)商原因（政府原因或不可抗力原因）。

　　【2009年真題】

　　甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，國(guó)家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為（ ）年。

　　A．38
　　B．40
　　C．68
　　D．70

　　【答案】B
　　【解析】商業(yè)用地最高出讓年限為40年。以前的2年不影響新出讓的年限。如果是甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，就應(yīng)該是原開(kāi)發(fā)期限的剩余使用年限。本題是政府收回后重新出讓，所以年限重新計(jì)算。

　　【2009年真題】

　　對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取（ ）等方式予以處置。

　　A．國(guó)有土地出讓
　　B．國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓
　　C．國(guó)有土地租賃
　　D．國(guó)有入地作價(jià)出資（入股）
　　E．保留劃撥土地使用權(quán)

　　【答案】ACDE
　　【解析】土地轉(zhuǎn)讓必須是出讓用地。

　　【2009年真題】

　　依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 （ ）

　　【答案】錯(cuò)
　　【解析】劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋?，?yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，非轉(zhuǎn)讓方辦理。

　　【2009年真題】

　　凡按規(guī)定繳納土地收益或補(bǔ)交土地出讓金的劃撥土地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)按出讓土地管理。 （ ）

　　【答案】錯(cuò)
　　【解析】凡上繳土地收益的，還按劃撥用地進(jìn)行管理。如果補(bǔ)辦了出讓金的，就應(yīng)按出讓土地進(jìn)行管理。

　　【2009年真題】綜合分析題

　　2005年，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8 000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6 800萬(wàn)元。

　　如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為（ ）年。

　　A．35.5
　　B．45.5
　　C．50.0
　　D．65.5

　　【答案】B
　　【解析】綜合用地的最高期限為50年。拍賣受讓人取得剩余土地使用年限，為50－4.5＝45.5年

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