當(dāng)前位置:工程項目OA系統(tǒng) > 房地產(chǎn)OA系統(tǒng) > 相關(guān)系統(tǒng) > 商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)
2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)指南(13)
1.2房地產(chǎn)投資的特性
1.2.1位置固定性或不可移動性
位置固定性或不可移動性,是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產(chǎn)來說,如果持有人所在地沒有交易市場,那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而,房地產(chǎn)就截然不同了,它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛,還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”,房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在,就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。
房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性,要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤,使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益,使租客能方便地開展其經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具備支付租金的能力。
當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項房地產(chǎn)投資時,很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然,租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外,房地產(chǎn)投資價值的高低,不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響,而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。
由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性,投資者在進(jìn)行投資決策時,對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析,就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點。
1.2.2壽命周期長
土地不會毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點,房地產(chǎn)投資是一種長期投資。
房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本,即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說,當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費用高到?jīng)]有租客問津時,干脆就讓它空置在那里。但實際情況是,如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好,其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命,因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的類型,投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。
國外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的,并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。
1.2.3適應(yīng)性
適應(yīng)性,是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因,置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征,又能增加置業(yè)投資的收益。例如,寫字樓的租客需要工作中的短時休息,那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù),那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。
按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要,這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說,如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差,則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。例如對于功能單一、設(shè)計獨特的餐館物業(yè),其適應(yīng)性就很差,因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調(diào)整其使用功能,在這種情況下,萬一租客破產(chǎn),投資者必須花費很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以,投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點。
1.2.4各異性
各異性,是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響,土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣,即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物,也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同,而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
此外,業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標(biāo)志性建筑的稱號,不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用,對擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽,都有重要作用。從這種意義上來說,每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。
泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理
更多推薦:
·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布
·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)火爆熱招
·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>
·2015年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)課程開通
- 1北京二手房瘋漲,樓市出現(xiàn)搶房高潮
- 2天津二手房成交同比漲45.9%
- 3建設(shè)工程的竣工驗收管理制度
- 42015年房地產(chǎn)估價相關(guān)知識每日一練1.23
- 5二手房交易中開發(fā)商違約可協(xié)商賠償需謹(jǐn)慎認(rèn)真
- 6房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料:企業(yè)所得稅
- 72015年房估理論與方法每日一練9.6
- 8 周小川:存款利率上限今年放開概率“非常高”
- 9南昌二手房成交量恢復(fù)正常 租賃市場逐漸火爆
- 102015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》知識點:土地登記制度
- 11東莞二手房交易即將成為房產(chǎn)交易的主流
- 122015.12.02房地產(chǎn)估價師每日一練免費在線測試
- 132015年房估基本制度與政策每日一練1.3
- 142015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試重點(17)
- 152015年房地產(chǎn)估價師《基本制度與政策》每日一練(11.04)
- 162015年房地產(chǎn)估價師《基本制度與政策》每日一練(12.14)
- 17置業(yè)OA辦公系統(tǒng)在企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計管理
- 182015房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》復(fù)習(xí)資料(15)
- 19美國公司欲進(jìn)軍中國大陸房產(chǎn)市場
- 20天津二手房租賃市場8月將進(jìn)入旺季
- 21房地產(chǎn)有成效項目團(tuán)隊的特點
- 22房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考資料(5)
- 232015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》每日一練(1.26)
- 242015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)(16)
- 252015年房估基本制度與政策每日一練3.12
- 26房屋產(chǎn)權(quán)對查詢?nèi)说囊?/a>
- 27住房公積金的特點
- 28杭州二手房受臺風(fēng)影響,連續(xù)一個月下降
- 29現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目的管理模式
- 30房地產(chǎn)oa系統(tǒng)推薦
成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號1層9號
重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓