2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)指南（2）

　　2.4.3.3 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　（1）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別

　　1）過(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度，就產(chǎn)生了過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

　　2）過(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過(guò)自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。

　　3）房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過(guò)度開(kāi)發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。也就是說(shuō)，當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)；但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；

　　4）從市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)來(lái)看：“過(guò)熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益；而“泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

　　（2）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系

　　房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)，都是用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)基本市場(chǎng)價(jià)值的偏離，是房地產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩，者的共同點(diǎn)。“過(guò)熱”不一定就產(chǎn)生泡沫，但“過(guò)熱”是市場(chǎng)產(chǎn)生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒(méi)有得到有效抑制（包括市場(chǎng)規(guī)則和政府政策），市場(chǎng)信息的不透明程度較高，且開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿也比較高，那么開(kāi)發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且投機(jī)性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開(kāi)發(fā)、銀行資產(chǎn)過(guò)多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。

　　2.4.3.4 房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　我們可以從多個(gè)角度，來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，“實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格”、“房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率”、“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”、“房?jī)r(jià)收入比”、“個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。

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