2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)導(dǎo)航（5）

　　（二）、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

　　真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二和價值量大的特性，房地產(chǎn)市場是不完全市場。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

　?、偻|(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；

　?、谫I者和賣者的人數(shù)眾多；

　　③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由；

　?、苜I者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格；

　　⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；

　?、拶I者和賣者無串通共謀行為；

　　⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；

　?、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。

　　一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ１豢醋鹘朴谕耆袌?。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進(jìn)行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，由于各自的特性不同，把握影響其價值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場狀況等所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗差異很大，它們的價值評估一般不是同一個估價人員甚至同一家估價機(jī)構(gòu)所能勝任的。

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