房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容（14）

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法有： 修復(fù)費(fèi)用法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。

　?。?）修復(fù)費(fèi)用法

　　也可稱為成本法，預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用，包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用等。

　　拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用參照房屋修繕工程預(yù)算定額。包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金等。

　　直接經(jīng)濟(jì)損失：

　　1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；

　　2）房屋空置的收益損失；

　　3）房屋使用面積減少的損失；

　　4）房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

　　5）房屋采光面積減少的損失；

　　6）房屋耐久性降低的損失；

　　7）臨近房屋損壞的補(bǔ)償；

　　8）施工影響的補(bǔ)償；

　　9） 其他

　?。?）損失資本化法

　?、賰羰找鏈p少收益年期不變型

　　公式中 n――凈收益損失年限；

　　a——預(yù)期年末凈收益減少額；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

　　②凈收益不變收益年期減少型

　　公式中 m――無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　b——預(yù)期年末正常凈收益；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

　?、蹆羰找?、收益年期減少型

　　公式中 t――凈收益損失年限；

　　a——預(yù)期年末凈收益減少額；

　　r——資本化率。

　　m——無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　b——預(yù)期年末正常凈收益；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

　　（3）賠償實(shí)例比較法

　　簡稱市場法，通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。

　　V=P×F1×F2×F3

　　V-房屋簡直損失評估值

　　P-可比實(shí)例補(bǔ)償金額

　　F1-補(bǔ)償情況修正系數(shù)

　　F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)

　　F3-缺陷情況修正系數(shù)

　　（4）損害前后價(jià)差法

　　簡稱價(jià)差法，損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值之差。市場法和收益法計(jì)算損害前后的房地產(chǎn)市場價(jià)值。

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