商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)是商業(yè)地產(chǎn)中一種重資產(chǎn)運(yùn)作

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　　商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng) 商業(yè)地產(chǎn)是一種重資產(chǎn)運(yùn)作，持有要求極高的資金沉淀，會(huì)拉低整個(gè)房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，還有另一種選擇，在“現(xiàn)金為王”的要求下，可以出售新開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，以便快速回籠資金。到底是持有出租還是直接銷(xiāo)售?這成為眾多房企不得不直接面對(duì)的問(wèn)題。

　　隨著我國(guó)人均GDP的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)越來(lái)越受到重視。萬(wàn)科地產(chǎn)作為住宅行業(yè)的龍頭，2011年底卻從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)挖來(lái)了負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)作的副總，以加大力度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其他眾多房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。在這樣的大背景下，租售決策問(wèn)題，極具重要性與緊迫性。

　　在如何對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作出正確的租售決策問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，可以從以下三個(gè)角度來(lái)考慮。

　　首先是現(xiàn)金流安全。杰出的企業(yè)家都深深懂得現(xiàn)金流量的重要性。1993年，面對(duì)戴爾唯一一季的嚴(yán)重虧損時(shí)，總裁戴爾反思道：“我們和許多公司一樣，一直把注意力放在利潤(rùn)表的數(shù)字上，卻很少討論現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題。這就好像開(kāi)著一輛車(chē)，只曉得頂著儀表板上的時(shí)速表，卻沒(méi)注意到油箱已經(jīng)沒(méi)油了。”因此，他宣稱(chēng)：“戴爾新的營(yíng)運(yùn)順序不再是增長(zhǎng)、增長(zhǎng)、再增長(zhǎng)，取而代之的是現(xiàn)金流量、獲利性、增長(zhǎng)，依次發(fā)展。”

　　對(duì)于任何行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)這類(lèi)對(duì)資金高度依賴(lài)的行業(yè)，現(xiàn)金流量都是企業(yè)賴(lài)以生存的“血脈”。在考量一個(gè)項(xiàng)目的租售問(wèn)題時(shí)，首先要評(píng)估集團(tuán)公司的現(xiàn)金流狀況。商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)

　　在作具體評(píng)估時(shí)，首先要對(duì)當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流作統(tǒng)一盤(pán)點(diǎn)，查看其期末現(xiàn)金余額，以評(píng)估其當(dāng)期可動(dòng)用資金總量。

　　同時(shí)，在財(cái)務(wù)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，還要對(duì)集團(tuán)公司次年(或更長(zhǎng)年限)的現(xiàn)金流計(jì)劃作出深度分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售回款(由市場(chǎng)態(tài)勢(shì)及項(xiàng)目特點(diǎn)共同影響的銷(xiāo)售節(jié)奏、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售面積決定)、費(fèi)用支出(主要由集團(tuán)戰(zhàn)略及銷(xiāo)售節(jié)奏共同影響的土地款、建安款支出決定)、稅費(fèi)支出(主要受土地增值稅、企業(yè)所得稅延期與否決定)是決定其現(xiàn)金流量的最重要因素，對(duì)這三大項(xiàng)做出敏感性分析之后，則能得到更切合實(shí)際的現(xiàn)金流量預(yù)計(jì)，從而得出集團(tuán)的財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)及現(xiàn)金流安全底線(xiàn)。（泛普軟件-商業(yè)地產(chǎn)管理軟件最新資訊）

　　其次是將租售投資收益進(jìn)行對(duì)比。此處的租售對(duì)比主要是對(duì)項(xiàng)目做凈現(xiàn)值測(cè)算。所謂凈現(xiàn)值是指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定的折現(xiàn)率計(jì)算的各年預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。