商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)是商業(yè)地產(chǎn)中一種重資產(chǎn)運作

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　　商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng) 商業(yè)地產(chǎn)是一種重資產(chǎn)運作，持有要求極高的資金沉淀，會拉低整個房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。同時，還有另一種選擇，在“現(xiàn)金為王”的要求下，可以出售新開發(fā)商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)，以便快速回籠資金。到底是持有出租還是直接銷售?這成為眾多房企不得不直接面對的問題。

　　隨著我國人均GDP的不斷提高，消費能力的不斷增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)近年來越來越受到重視。萬科地產(chǎn)作為住宅行業(yè)的龍頭，2011年底卻從萬達(dá)集團(tuán)挖來了負(fù)責(zé)商業(yè)運作的副總，以加大力度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。其他眾多房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。在這樣的大背景下，租售決策問題，極具重要性與緊迫性。

　　在如何對商業(yè)地產(chǎn)項目作出正確的租售決策問題上，筆者認(rèn)為，可以從以下三個角度來考慮。

　　首先是現(xiàn)金流安全。杰出的企業(yè)家都深深懂得現(xiàn)金流量的重要性。1993年，面對戴爾唯一一季的嚴(yán)重虧損時，總裁戴爾反思道：“我們和許多公司一樣，一直把注意力放在利潤表的數(shù)字上，卻很少討論現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的問題。這就好像開著一輛車，只曉得頂著儀表板上的時速表，卻沒注意到油箱已經(jīng)沒油了。”因此，他宣稱：“戴爾新的營運順序不再是增長、增長、再增長，取而代之的是現(xiàn)金流量、獲利性、增長，依次發(fā)展。”

　　對于任何行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)這類對資金高度依賴的行業(yè)，現(xiàn)金流量都是企業(yè)賴以生存的“血脈”。在考量一個項目的租售問題時，首先要評估集團(tuán)公司的現(xiàn)金流狀況。商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)

　　在作具體評估時，首先要對當(dāng)年的經(jīng)營性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流作統(tǒng)一盤點，查看其期末現(xiàn)金余額，以評估其當(dāng)期可動用資金總量。

　　同時，在財務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，還要對集團(tuán)公司次年(或更長年限)的現(xiàn)金流計劃作出深度分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售回款(由市場態(tài)勢及項目特點共同影響的銷售節(jié)奏、銷售單價、銷售面積決定)、費用支出(主要由集團(tuán)戰(zhàn)略及銷售節(jié)奏共同影響的土地款、建安款支出決定)、稅費支出(主要受土地增值稅、企業(yè)所得稅延期與否決定)是決定其現(xiàn)金流量的最重要因素，對這三大項做出敏感性分析之后，則能得到更切合實際的現(xiàn)金流量預(yù)計，從而得出集團(tuán)的財務(wù)安全底線及現(xiàn)金流安全底線。（泛普軟件-商業(yè)地產(chǎn)管理軟件最新資訊）

　　其次是將租售投資收益進(jìn)行對比。此處的租售對比主要是對項目做凈現(xiàn)值測算。所謂凈現(xiàn)值是指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定的折現(xiàn)率計算的各年預(yù)計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。