2015房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》沖刺復(fù)習(xí)（5）

3.0.4替代原則的理論依據(jù)

同一市場上相同物品具有相同市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過運(yùn)用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同的市場價(jià)值，才有可能根據(jù)市場資料對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。

替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。

3.0.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。

估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。

估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

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