怎樣來選擇購買二手房

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　　4月26日孟先生去簽約時(shí)，被告知所訂的房子已經(jīng)賣給他人，孟先生非常氣憤。開發(fā)商提出了兩種解決辦法，一種是全數(shù)退還訂金，一種是為孟先生換房。孟先生對(duì)于兩種解決辦法都不太滿意，希望能夠聽聽專業(yè)人士和律師對(duì)這件事情的看法和觀點(diǎn)。
　　　　
　　有關(guān)孟先生的問題，首先該確認(rèn)開發(fā)商所售的樓盤是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證。在確定已經(jīng)取得預(yù)售許可證的情況下，再確認(rèn)下訂購買的那套房子，是否像售樓員說的那樣被賣掉了?？梢缘顷懛抗芫志W(wǎng)站查詢你所購買的樓盤，看對(duì)應(yīng)的房號(hào)是否顯示“已簽預(yù)售合同”。如果顯示“已簽約”，則說明置業(yè)顧問告知的是真實(shí)信息，已經(jīng)有人在你之前簽訂了買房合同。
　　
　　在確認(rèn)房子已經(jīng)賣出的情況下，孟先生需要憑當(dāng)時(shí)開發(fā)商收訂金時(shí)開具的收款收據(jù)等相關(guān)證明文件，向房管局提出對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的異議登記申請(qǐng)。一般異議申請(qǐng)有效期限是兩周左右，這個(gè)時(shí)間內(nèi)，房屋不會(huì)辦理合同備案手續(xù)。提出異議申請(qǐng)，可以幫助你爭(zhēng)取到一些時(shí)間，在異議申請(qǐng)有效期間內(nèi)購買這套房子的其他業(yè)主，無法辦理合同備案手續(xù)。在這段時(shí)間內(nèi)，你可以立即與開發(fā)商溝通，進(jìn)行協(xié)商。
　　　　
　　孟先生首先需要確定其交付的是“訂金”還是“定金”。雖然只是一字之別，卻在法律上相差甚遠(yuǎn)。
　　
　　“訂金”在法律上并沒有嚴(yán)格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”也就是說，如果孟先生支付的僅僅是訂金，那么通過法律途徑，開發(fā)商只需要退還其交付的20萬元即可。
　　
　　“定金”在法律上有比較嚴(yán)格的界定。我國(guó)定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式，在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，并具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。“定金”的作用有兩種情形：
1、合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回;
2、合同不履行時(shí)，適用定金罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回;接受方違約的，應(yīng)雙倍返還。如果孟先生支付的是定金，則可通過法律途徑，要求開發(fā)商雙倍退還定金40萬元。
　　
　　在此提醒大家，在買房過程中，一定要謹(jǐn)慎，分清“訂金”與“定金”的差別，維護(hù)好自身的權(quán)益。