二季度轉(zhuǎn)防御，房地產(chǎn)政策定調(diào)不放松

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行業(yè)近況

　　溫總理在人民大會堂答記者問，其中有部分提及房地產(chǎn)調(diào)控，我們簡評如下。

評論

　　1)中央還是定調(diào)不放松，與我們預期一致：我們對于2012年政策面整體判斷是循序漸進的放松，地方政府微調(diào)、貨幣政策放松在中央政策轉(zhuǎn)向之前，政策放松趨勢已經(jīng)明確但不會一蹴而就。中央房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的前提，是經(jīng)濟出現(xiàn)較大幅度下滑，比如季度間的GDP同比增速下滑幅度較大或者投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)斷崖式下滑，我們認為，中央政策放松時點將與行業(yè)基本面見底同步，可能在三、四季度間或往后。

　　2)房價調(diào)控目標更明確，將促使房價下調(diào)：總理這次的講話中提到“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”，向市場傳達了短期調(diào)控不會松以及將促使房價下行的信號。短期內(nèi)政策放松不會有，存貨達到歷史高位，供應還在增加，意味著在二、三季度間，我們有望看到一波較為明顯的房價下調(diào)，并促發(fā)我們之前提示的公司盈利一致預期下調(diào)、信托到期等風險因素暴露。房地產(chǎn)ERP軟件 房地產(chǎn)銷售軟件 房地產(chǎn)erp

　　3)長期看，中國房地產(chǎn)下半場將是有政策管制的下半場：從此次答記者問給出的基調(diào)(“但是政府這只手也不可以缺少，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平”)來看，將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還將以市場+政府調(diào)控并舉的方式，兼顧公平和穩(wěn)定，中國房地產(chǎn)市場的下半場，將是政策管制、政府引導的下半場，投資/投機需求將被擠出，行業(yè)利潤率將下行，ROE提升將主要依托周轉(zhuǎn)率加快，從而利好資金優(yōu)勢明顯，定位主流剛需產(chǎn)品，高周轉(zhuǎn)的公司，特別是行業(yè)龍頭。

　　估值與建議

　　重申A股“二季度轉(zhuǎn)向防御，龍頭+商業(yè)是首選”的觀點：我們認為，一季度反彈，是基于成交量環(huán)比恢復、年初信貸面寬松而修正之前政策面悲觀預期的估值修復型反彈，我們也一直強調(diào)，這次反彈的基石在于成交量環(huán)比恢復，因此，我們在二月份~三月中堅定的看好地產(chǎn)板塊整體行情，但如果環(huán)比改善的趨勢結(jié)束，則地產(chǎn)股此輪漲幅也將接近中后期，目前我們判斷成交量出現(xiàn)拐點的時點大概率是三月中下旬。隨著二季度供給開始釋放，房價下行將使得盈利預測下調(diào)、信托融資等風險因素開始逐步暴露，我們建議在二季度轉(zhuǎn)向以龍頭、商業(yè)地產(chǎn)等的防御性配置，降低高彈性股票配置，A股推薦萬科A、招商地產(chǎn)；金融街、中國國貿(mào)。

　　風險提示

　　經(jīng)濟下行、政策收緊力度超預期，導致行業(yè)基本面出現(xiàn)快速下滑。

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