房地產(chǎn)估價師答疑精華——建筑物重置成本

　　【追問】老師您好：

　　題干中建筑物重置成本（不含空調(diào)）為1300元/㎡，計算建筑物的重置價值時為什么不加上空調(diào)的重置價值130萬元和安裝費(fèi)8萬元呢？，該寫字樓是帶有空調(diào)的。

　　【回答】學(xué)員lccpgh，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　此題的意思是建筑物的重置成本時不計算空調(diào)的，也就是說建筑物的重置費(fèi)用總共是1300+空調(diào)的重置價，而建筑物單個的重置費(fèi)（不包空調(diào)）是1300祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　祝您順利通過考試！

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　　【追問】字樓估價結(jié)果＝755.26＋1300×0.9-540.67＝1384.59萬元 這個式子，既然建筑物重置價1300不含空調(diào)的重置價，為什么在計算建筑物的現(xiàn)值時候，又要減空調(diào)的折舊呢，不太理解？

　　【回答】學(xué)員ahhbpm2009，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　建筑物重置價1300不含空調(diào)的重置價，意思是除空調(diào)以外的其他建筑物重置價為1300，不表示需要我們估價的建筑物不含空調(diào)。您這樣來理解

　　【追問】計算建筑物總價時，應(yīng)該加上130吧？否則怎么減去折舊總額中的空調(diào)折舊呢？

　　【回答】學(xué)員zgyxyjh，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　老師也同意您的說法，認(rèn)為這個答案確實不太嚴(yán)謹(jǐn)，重置成本1300不含空調(diào)，那折舊就不應(yīng)該減去空調(diào)折舊。計算總價是就應(yīng)該加上空調(diào)的重置成本。

　　希望我的回答能給您帶來幫助。

　　【追問】學(xué)員liuliping1996，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　2005年10月1日建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命60-10=50年，而土地剩余使用年限為30年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長于土地剩余使用年限，則筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命取土地剩余使用年限30年。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快、考試順利！

　　為什么是30年？按老師講的此時還要分續(xù)期和不續(xù)期？這里什么都不考慮了嗎？書上的依據(jù)在哪里？

　　【回答】學(xué)員smq1098，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　因為未來的不確定因素很多，因此除了已經(jīng)規(guī)定的住宅用地自動續(xù)期以外，其他如果題目沒有提示能夠確定可以續(xù)期不做續(xù)期考慮，實務(wù)上也是這么處理的。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】可是建筑物的重置價就是根據(jù)1300元這個數(shù)算出來的啊，1300元不含空調(diào)，還是不太理解【回答】學(xué)員ahhbpm2009，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　題目的意思就是說總的重置費(fèi)可以分為建筑物重置費(fèi)和空調(diào)的重置費(fèi)，所以建筑物重置費(fèi)中不含有空調(diào)的重置費(fèi)。

　　這樣好理解了吧？

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

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　　【追問】沒有看懂，能說具體一點(diǎn)嗎

　　【回答】學(xué)員smq1098，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　建筑物重置價1300不含空調(diào)的重置價，意思是除空調(diào)以外的其他建筑物重置價為1300但是估算時還是要算上空調(diào)的。

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　　【追問】"題目的意思就是說總的重置費(fèi)可以分為建筑物重置費(fèi)和空調(diào)的重置費(fèi)，所以建筑物重置費(fèi)中不含有空調(diào)的重置費(fèi)".我理解的寫字樓估價結(jié)果＝755.26＋1300×0.9+（130+8）-540.67＝1522.59萬元，而不應(yīng)該是答案中的 寫字樓估價結(jié)果＝755.26＋1300×0.9-540.67＝1384.59萬元

　　如果題目中的1300元，沒說（不含空調(diào)）那又該怎樣計算？

　　【回答】學(xué)員ahhbpm2009，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　此題出的有些爭議，可以按照您的理解意思來解釋，也可以按照答案的意思空調(diào)不算在寫字樓中的成本來解釋。

　　如果說沒有那句（不含空調(diào)）那理解就更難了，建筑物的重置成本是含有空調(diào)的還是不含的呢？所以加上這句話會更好。

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　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法

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