房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析——答疑精選（1）

　　1、學(xué)員一：

　　問題：老師您好，幫我解答一下好嗎？

　　1、例2-3中，估價(jià)對(duì)象為“在建工程”，為什么沒有將“假設(shè)開發(fā)法”做為其中一種估價(jià)方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒有列出市場(chǎng)法的定義算錯(cuò)誤嗎？

　　2、教材例2-4中第109頁(yè)，在計(jì)算m值時(shí)，我認(rèn)為m值應(yīng)該是從2004年8月17日到2015年10月20日，在本題中的房屋招租時(shí)間是否應(yīng)該看作是個(gè)別情況，而不應(yīng)看做是客觀情況。

　　3、例2-4中第107頁(yè)，租賃期內(nèi)凈收益的折現(xiàn)中的第一項(xiàng)25*82%—0.3918，是否應(yīng)該改為（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　老師：您好！

　　1、例2-3中，估價(jià)對(duì)象為“在建工程”，為什么沒有將“假設(shè)開發(fā)法”做為其中一種估價(jià)方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒有列出市場(chǎng)法的定義算錯(cuò)誤嗎？

　　從應(yīng)試角度嚴(yán)格要求，本案例應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中沒有強(qiáng)制要求寫出估價(jià)方法定義。

　　2、教材例2-4中第109頁(yè)，在計(jì)算m值時(shí)，我認(rèn)為m值應(yīng)該是從2004年8月17日到2015年10月20日，在本題中的房屋招租時(shí)間是否應(yīng)該看作是個(gè)別情況，而不應(yīng)看做是客觀情況。

　　有招租時(shí)間應(yīng)是一種客觀現(xiàn)象，不必細(xì)摳，在考試中不會(huì)出現(xiàn)這種情況。

　　3、例2-4中第107頁(yè)，租賃期內(nèi)凈收益的折現(xiàn)中的第一項(xiàng)25*82%—0.3918，是否應(yīng)該改為（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　你的理解正確。

　　2、學(xué)員二：

　　問題：老師你好，關(guān)于凈收益問題

　　有效毛收入應(yīng)該是潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，但是2005年的改錯(cuò)題把物業(yè)管理費(fèi)收入列進(jìn)了有效毛收入，當(dāng)然是叫人指出錯(cuò)誤。出題的意思是這個(gè)不算有效毛收入。（這個(gè)問題在教材中從來沒有講過，突然出題，似乎是為了故意叫人不知道怎樣回答，減少得分，這其實(shí)很沒有意思）

　　但是物業(yè)管理費(fèi)收取，不應(yīng)該計(jì)算為有效毛收入嗎？它可確實(shí)是“有效毛收入”。假如不計(jì)算，那么我們把它放在哪一項(xiàng)？考試題也沒有一個(gè)明確說法？

　　如何處理呢？遇到這樣的考試題目怎樣辦？

　　老師：您好！

　　有效毛收入＝潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，其中的其他收入指押金或租賃保證金的利息收入，物業(yè)管理費(fèi)不是有效毛收入，若由出租方負(fù)擔(dān)，算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　3、學(xué)員三：

　　問題：老師好，我還是前面問您問題的zr1029，又看了一下相關(guān)內(nèi)容及例題，感覺上面那個(gè)問題您可以不必回答了。

　　我現(xiàn)在想問的是這個(gè)問題：通過聽您的課件，我大約形成了這樣的概念——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，一般是在其開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（即未來時(shí)點(diǎn)未來市場(chǎng)狀況）下的價(jià)值。以及相應(yīng)的扣除項(xiàng)目也是預(yù)測(cè)的未來發(fā)生時(shí)的值，同樣也不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。如果我的以上認(rèn)識(shí)正確的話，可通過看課后例題，發(fā)現(xiàn)所求的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，其實(shí)還是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。因?yàn)槔}1套用的就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似房地產(chǎn)的價(jià)值，例題2則是把未來市場(chǎng)狀況下的值折現(xiàn)了。課后例題讓我的相關(guān)認(rèn)識(shí)清晰了，可教材中的相關(guān)內(nèi)容倒反而容易把人搞糊涂啊。也就是說我到現(xiàn)在還是沒搞清，求開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，求的究竟是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在未來時(shí)點(diǎn)的價(jià)值呢還是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值呢。以我的認(rèn)識(shí)覺得求的應(yīng)該仍是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　老師：您好！

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在未來時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。例2說的就是未來房地產(chǎn)狀況下價(jià)值，至于折現(xiàn)，那是現(xiàn)金流量法計(jì)算的要求，并不是意味開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

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