房地產估價案例與分析——答疑精選（1）

　　1、學員一：

　　問題：老師您好，幫我解答一下好嗎？

　　1、例2-3中，估價對象為“在建工程”，為什么沒有將“假設開發(fā)法”做為其中一種估價方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒有列出市場法的定義算錯誤嗎？

　　2、教材例2-4中第109頁，在計算m值時，我認為m值應該是從2004年8月17日到2015年10月20日，在本題中的房屋招租時間是否應該看作是個別情況，而不應看做是客觀情況。

　　3、例2-4中第107頁，租賃期內凈收益的折現(xiàn)中的第一項25*82%—0.3918，是否應該改為（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　老師：您好！

　　1、例2-3中，估價對象為“在建工程”，為什么沒有將“假設開發(fā)法”做為其中一種估價方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒有列出市場法的定義算錯誤嗎？

　　從應試角度嚴格要求，本案例應用假設開發(fā)法估價；在估價技術報告中沒有強制要求寫出估價方法定義。

　　2、教材例2-4中第109頁，在計算m值時，我認為m值應該是從2004年8月17日到2015年10月20日，在本題中的房屋招租時間是否應該看作是個別情況，而不應看做是客觀情況。

　　有招租時間應是一種客觀現(xiàn)象，不必細摳，在考試中不會出現(xiàn)這種情況。

　　3、例2-4中第107頁，租賃期內凈收益的折現(xiàn)中的第一項25*82%—0.3918，是否應該改為（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　你的理解正確。

　　2、學員二：

　　問題：老師你好，關于凈收益問題

　　有效毛收入應該是潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，但是2005年的改錯題把物業(yè)管理費收入列進了有效毛收入，當然是叫人指出錯誤。出題的意思是這個不算有效毛收入。（這個問題在教材中從來沒有講過，突然出題，似乎是為了故意叫人不知道怎樣回答，減少得分，這其實很沒有意思）

　　但是物業(yè)管理費收取，不應該計算為有效毛收入嗎？它可確實是“有效毛收入”。假如不計算，那么我們把它放在哪一項？考試題也沒有一個明確說法？

　　如何處理呢？遇到這樣的考試題目怎樣辦？

　　老師：您好！

　　有效毛收入＝潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，其中的其他收入指押金或租賃保證金的利息收入，物業(yè)管理費不是有效毛收入，若由出租方負擔，算運營費用。

　　3、學員三：

　　問題：老師好，我還是前面問您問題的zr1029，又看了一下相關內容及例題，感覺上面那個問題您可以不必回答了。

　　我現(xiàn)在想問的是這個問題：通過聽您的課件，我大約形成了這樣的概念——開發(fā)完成后的房地產價值，一般是在其開發(fā)完成之時的房地產市場狀況（即未來時點未來市場狀況）下的價值。以及相應的扣除項目也是預測的未來發(fā)生時的值，同樣也不是估價時點的值。如果我的以上認識正確的話，可通過看課后例題，發(fā)現(xiàn)所求的開發(fā)完成后的房地產價值，其實還是估價時點市場狀況下的價值。因為例題1套用的就是估價時點類似房地產的價值，例題2則是把未來市場狀況下的值折現(xiàn)了。課后例題讓我的相關認識清晰了，可教材中的相關內容倒反而容易把人搞糊涂啊。也就是說我到現(xiàn)在還是沒搞清，求開發(fā)完成后的房地產價值，求的究竟是開發(fā)完成后的房地產在未來時點的價值呢還是估價時點的價值呢。以我的認識覺得求的應該仍是估價時點的價值。

　　老師：您好！

　　開發(fā)完成后的房地產價值，是開發(fā)完成后的房地產在未來時點的價值。例2說的就是未來房地產狀況下價值，至于折現(xiàn)，那是現(xiàn)金流量法計算的要求，并不是意味開發(fā)完成后的房地產價值是估價時點的價值。

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