房地產(chǎn)估價(jià)師：用正算法評(píng)估劃撥土地價(jià)格

　　自從“劃撥土地使用權(quán)具有價(jià)格”的觀念在我國(guó)土地市場(chǎng)上確立以來(lái)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估便成為土地估價(jià)中的一項(xiàng)常見(jiàn)業(yè)務(wù)，特別是在國(guó)有企業(yè)改制中大量出現(xiàn)。2001年，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，提出“可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。2002實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確規(guī)定：“劃撥土地價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。這些規(guī)定成為確定劃撥土地價(jià)格評(píng)估方法的重要參考。事實(shí)上，時(shí)至今日，劃撥土地價(jià)格評(píng)估實(shí)務(wù)中，仍存在不少模糊、有爭(zhēng)議的問(wèn)題。

　　劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵界定地價(jià)內(nèi)涵通常包括權(quán)利類型及權(quán)利期限、用途、利用限制條件（如容積率、建筑密度）等核心要素。對(duì)劃撥土地使用權(quán)而言，首先明確，它是一種用益物權(quán)，其擁有的權(quán)益是其價(jià)格存在和價(jià)格度量的本質(zhì)所在。

　　關(guān)于劃撥土地使用權(quán)年期的界定存在兩種觀點(diǎn)，一種為“無(wú)限年期”，另一種則通常按用途的法定最高年期設(shè)定。筆者傾向于后一種觀點(diǎn)：首先，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在“土地價(jià)格”的定義中，明確了我國(guó)的土地使用權(quán)價(jià)格是“一定年期”下的價(jià)格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權(quán)沒(méi)有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無(wú)限年期”使用。事實(shí)上，這種不加界定代表著一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，國(guó)家可以隨時(shí)因需要收回；第三，雖然在理論和方法上，可以測(cè)算出無(wú)限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，但是在操作層面，難以對(duì)這種并不穩(wěn)定的“無(wú)限年期”的權(quán)益狀況進(jìn)行預(yù)期。

　　劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的兩種思路倒算法：長(zhǎng)期以來(lái)，評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設(shè)定為出讓，評(píng)估正常的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價(jià)格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可操作性強(qiáng)，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒(méi)有從權(quán)益的特性進(jìn)行分析，往往不能量化劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的不完整性對(duì)價(jià)格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會(huì)因“循環(huán)推定”而遇到無(wú)法操作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》強(qiáng)化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，須按市場(chǎng)水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。按此公式，求取應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金時(shí)，就不能再以“倒算法”評(píng)估“擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。

　　正算法：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等”，這種應(yīng)用各基本評(píng)估方法，通過(guò)對(duì)相關(guān)參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權(quán)益特征，直接評(píng)估劃撥地價(jià)格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對(duì)價(jià)格的減損。由于缺少詳細(xì)的方法運(yùn)用指南和關(guān)鍵參數(shù)的經(jīng)驗(yàn)判定，該法目前應(yīng)用較少，但是，隨著市場(chǎng)化觀念的日益強(qiáng)化，正算法的應(yīng)用領(lǐng)域?qū)⒅鸩綌U(kuò)大。

　　以正算法評(píng)估劃撥土地價(jià)格的技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)用收益還原法時(shí)，對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期通常低于其正常出讓狀態(tài)下的收益，原因有二，一是權(quán)利缺少自由流動(dòng)性，二是國(guó)家依法直接參與劃撥土地權(quán)益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風(fēng)險(xiǎn)較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態(tài)下的取值。

　　應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)盡量選取相同權(quán)利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過(guò)程中除常規(guī)修正外，還需重點(diǎn)分析交易情況、權(quán)利特征修正。

　　應(yīng)用成本逼近法時(shí)，須注意對(duì)增值收益的討論。在實(shí)務(wù)中，很多人認(rèn)為增值收益就是出讓金，因此將不加計(jì)增值收益的成本價(jià)格作為劃撥用地價(jià)格。事實(shí)上，從概念本質(zhì)而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數(shù)量上相近。增值收益的來(lái)源是增加開(kāi)發(fā)投入或用途轉(zhuǎn)變，其中開(kāi)發(fā)帶來(lái)的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評(píng)估劃撥用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)加計(jì)使用者再開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的增值。由于存在國(guó)家和使用者對(duì)增值的分割，此時(shí)的增值收益率應(yīng)低于正常出讓下的取值。此外，運(yùn)用此法，利潤(rùn)率的取值通常應(yīng)略低。

　　總之，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)立足于其權(quán)利自身的特征，進(jìn)行分析量化。

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