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房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析——答疑精選(2)

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  1、學(xué)員一:

  問(wèn)題:你好史老師:房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象描述 4.估價(jià)對(duì)象概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況,包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。其中,對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,四至,面積,形狀,周?chē)h(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,面積,層數(shù),用途,建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。與技術(shù)報(bào)告中的實(shí)物狀況(或個(gè)別因素)分析和區(qū)位狀況分析 1.實(shí)物狀況(或個(gè)別因素)分析 實(shí)物狀況(或個(gè)別因素)分析就是要詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況。 主要包括估價(jià)對(duì)象具體位置、估價(jià)范圍、權(quán)屬狀況、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)及建成年代、裝修狀況等。 2.區(qū)位狀況分析 區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況。主要分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域特征、道路通達(dá)狀況、對(duì)外交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、商服配套設(shè)施等我覺(jué)得有的互相包含,是不是技術(shù)報(bào)告中的實(shí)物狀況(或個(gè)別因素)分析和區(qū)位狀況分析比房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象描述更全面具體,如果結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象描述過(guò)于簡(jiǎn)單,而在技術(shù)報(bào)告中又比較具體,能否認(rèn)為結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象(描述不全面)算一處錯(cuò)誤。這兩者的內(nèi)涵如何區(qū)別?

  老師:您好!

  1、技術(shù)報(bào)告中的實(shí)物狀況(或個(gè)別因素)分析和區(qū)位狀況分析一般應(yīng)比房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象描述更全面具體。

  2、如果結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象描述有缺項(xiàng),不論在技術(shù)報(bào)告中如何具體,均可認(rèn)為結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象有缺項(xiàng)錯(cuò)誤。

  2、學(xué)員二:

  問(wèn)題:老師,您好!

  1、在收益法講座中,《理論教材》第238頁(yè) 例8-19中,“……此后5年”的確切含義是什么?

  我理解此后5年的中最后一年應(yīng)為第6年,若是這樣,公式中的 t 就應(yīng)為6,而不是5,不知是否正確?

  您能否予以講解?

  2、在《估價(jià)規(guī)范》第11頁(yè) 5.2.9.中,每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%,綜合調(diào)整不得超過(guò)30%,請(qǐng)舉例說(shuō)明。

  3、收益法課程中,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算中,維修費(fèi)的計(jì)算基數(shù)以什么為標(biāo)準(zhǔn)?

  保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值,若為新建房,保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是否就是建筑物的重置價(jià)值?

  4、《理論》教材第223頁(yè),成本法內(nèi)容中:“新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行”。請(qǐng)您講一下這三個(gè)步驟并舉例說(shuō)明。

  5、在《案例與分析》教材第59頁(yè),案例2-1中,住宅樓預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)技術(shù)報(bào)告中,是因?yàn)槭瞧诜?,才沒(méi)有“最高最佳使用分析”這一項(xiàng),這樣理解對(duì)嗎?

  謝謝!

  老師:您好!

  1、在收益法講座中,《理論教材》第283頁(yè) 例8-19中,“……此后5年”的確切含義是什么?我理解此后5年的中最后一年應(yīng)為第6年,若是這樣,公式中的 t 就應(yīng)為6,而不是5,不知是否正確? 您能否予以講解?

  第二年收入為25000元,……第五年收入為28000元。

  2、在《估價(jià)規(guī)范》第11頁(yè) 5.2.9.中,每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%,綜合調(diào)整不得超過(guò)30%,請(qǐng)舉例說(shuō)明。

  121/100(單項(xiàng)調(diào)整),69/100(綜合調(diào)整)。

  3、收益法課程中,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算中,維修費(fèi)的計(jì)算基數(shù)以什么為標(biāo)準(zhǔn)?

  保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值,若為新建房,保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是否就是建筑物的重置價(jià)值?

  維修費(fèi)計(jì)算基數(shù)沒(méi)有一定之規(guī),保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)可為建筑物現(xiàn)值,也可為建筑物重置價(jià)格。

  4、《理論》教材第223頁(yè),成本法內(nèi)容中:“新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行”。請(qǐng)您講一下這三個(gè)步驟并舉例說(shuō)明。

  類(lèi)似于基準(zhǔn)地價(jià)修正法中的宗地價(jià)格計(jì)算,在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行修正調(diào)整后得出某宗土地價(jià)格。

  5、在《案例與分析》教材第59頁(yè),案例2-1中,住宅樓預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)技術(shù)報(bào)告中,是因?yàn)槭瞧诜?,才沒(méi)有“最高最佳使用分析”這一項(xiàng),這樣理解對(duì)嗎?

  這是新教材疏漏之處,應(yīng)有此項(xiàng)內(nèi)容。

  3、學(xué)員三:

  問(wèn)題:老師您好,百忙之中煩請(qǐng)您閱以下疑問(wèn),謝謝。長(zhǎng)話短說(shuō),我的問(wèn)題是案例第三十六講中例2-4報(bào)告以下部分是否算錯(cuò):

  1.估價(jià)結(jié)果少單價(jià)

  2.P107凈收益測(cè)算中25*82%-0.3918,其中0.3918是否該分12個(gè)月攤銷(xiāo)?

  3.投資復(fù)合收益率法求報(bào)酬率同樣存在2-3例錯(cuò)誤

  4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過(guò)程中報(bào)酬率來(lái)源不清,我認(rèn)為不應(yīng)該直接引用租期內(nèi)報(bào)酬率

  請(qǐng)老師幫理解疑問(wèn),謝謝!

  老師:您好!

  1.估價(jià)結(jié)果少單價(jià)。

  你的理解正確。

  2.P107凈收益測(cè)算中25*82%-0.3918,其中0.3918是否該分12個(gè)月攤銷(xiāo)?

  不應(yīng)。

  3.投資復(fù)合收益率法求報(bào)酬率同樣存在2-3例錯(cuò)誤 .

  本例題在計(jì)算投資復(fù)合收益率法時(shí)計(jì)算過(guò)程有問(wèn)題。

  4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過(guò)程中報(bào)酬率來(lái)源不清,我認(rèn)為不應(yīng)該直接引用租期內(nèi)報(bào)酬率。

  可以這樣用。

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發(fā)布:2007-07-13 10:27    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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