房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析——答疑精選（2）

　　1、學(xué)員一：

　　問題：你好史老師：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對象描述 4．估價(jià)對象概要說明估價(jià)對象的狀況，包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，四至，面積，形狀，周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。與技術(shù)報(bào)告中的實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析和區(qū)位狀況分析 1．實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析就是要詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象的實(shí)物狀況。 主要包括估價(jià)對象具體位置、估價(jià)范圍、權(quán)屬狀況、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)及建成年代、裝修狀況等。 2．區(qū)位狀況分析 區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的區(qū)位狀況。主要分析估價(jià)對象的區(qū)域特征、道路通達(dá)狀況、對外交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、商服配套設(shè)施等我覺得有的互相包含，是不是技術(shù)報(bào)告中的實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析和區(qū)位狀況分析比房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對象描述更全面具體，如果結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對象描述過于簡單，而在技術(shù)報(bào)告中又比較具體，能否認(rèn)為結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對象（描述不全面）算一處錯(cuò)誤。這兩者的內(nèi)涵如何區(qū)別？

　　老師：您好！

　　1、技術(shù)報(bào)告中的實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析和區(qū)位狀況分析一般應(yīng)比房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對象描述更全面具體。

　　2、如果結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對象描述有缺項(xiàng)，不論在技術(shù)報(bào)告中如何具體，均可認(rèn)為結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對象有缺項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　2、學(xué)員二：

　　問題：老師，您好！

　　1、在收益法講座中，《理論教材》第238頁 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？

　　我理解此后5年的中最后一年應(yīng)為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應(yīng)為6，而不是5，不知是否正確？

　　您能否予以講解？

　　2、在《估價(jià)規(guī)范》第11頁 5.2.9.中，每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%，請舉例說明。

　　3、收益法課程中，運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算中，維修費(fèi)的計(jì)算基數(shù)以什么為標(biāo)準(zhǔn)？

　　保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值，若為新建房，保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是否就是建筑物的重置價(jià)值？

　　4、《理論》教材第223頁，成本法內(nèi)容中：“新開發(fā)區(qū)某宗土地實(shí)際測算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行”。請您講一下這三個(gè)步驟并舉例說明。

　　5、在《案例與分析》教材第59頁，案例2-1中，住宅樓預(yù)售市場價(jià)格估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，是因?yàn)槭瞧诜?，才沒有“最高最佳使用分析”這一項(xiàng)，這樣理解對嗎？

　　謝謝！

　　老師：您好！

　　1、在收益法講座中，《理論教材》第283頁 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？我理解此后5年的中最后一年應(yīng)為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應(yīng)為6，而不是5，不知是否正確？ 您能否予以講解？

　　第二年收入為25000元，……第五年收入為28000元。

　　2、在《估價(jià)規(guī)范》第11頁 5.2.9.中，每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%，請舉例說明。

　　121/100（單項(xiàng)調(diào)整），69/100（綜合調(diào)整）。

　　3、收益法課程中，運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算中，維修費(fèi)的計(jì)算基數(shù)以什么為標(biāo)準(zhǔn)？

　　保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值，若為新建房，保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是否就是建筑物的重置價(jià)值？

　　維修費(fèi)計(jì)算基數(shù)沒有一定之規(guī)，保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)可為建筑物現(xiàn)值，也可為建筑物重置價(jià)格。

　　4、《理論》教材第223頁，成本法內(nèi)容中：“新開發(fā)區(qū)某宗土地實(shí)際測算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行”。請您講一下這三個(gè)步驟并舉例說明。

　　類似于基準(zhǔn)地價(jià)修正法中的宗地價(jià)格計(jì)算，在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行修正調(diào)整后得出某宗土地價(jià)格。

　　5、在《案例與分析》教材第59頁，案例2-1中，住宅樓預(yù)售市場價(jià)格估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，是因?yàn)槭瞧诜浚艣]有“最高最佳使用分析”這一項(xiàng)，這樣理解對嗎？

　　這是新教材疏漏之處，應(yīng)有此項(xiàng)內(nèi)容。

　　3、學(xué)員三：

　　問題：老師您好，百忙之中煩請您閱以下疑問，謝謝。長話短說，我的問題是案例第三十六講中例2-4報(bào)告以下部分是否算錯(cuò)：

　　1.估價(jià)結(jié)果少單價(jià)

　　2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個(gè)月攤銷？

　　3.投資復(fù)合收益率法求報(bào)酬率同樣存在2-3例錯(cuò)誤

　　4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過程中報(bào)酬率來源不清，我認(rèn)為不應(yīng)該直接引用租期內(nèi)報(bào)酬率

　　請老師幫理解疑問，謝謝！

　　老師：您好！

　　1.估價(jià)結(jié)果少單價(jià)。

　　你的理解正確。

　　2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個(gè)月攤銷？

　　不應(yīng)。

　　3.投資復(fù)合收益率法求報(bào)酬率同樣存在2-3例錯(cuò)誤 .

　　本例題在計(jì)算投資復(fù)合收益率法時(shí)計(jì)算過程有問題。

　　4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過程中報(bào)酬率來源不清，我認(rèn)為不應(yīng)該直接引用租期內(nèi)報(bào)酬率。

　　可以這樣用。

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