2008年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)：估價方法及估價程序

　　估價方法

　　房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價方法都是上述三大基本方法的派生。

　　一、市場比較法

　　指將估價對象與在估價時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價方法。

　　二、收益法

　　指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

　　三、成本法

　　指求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。

　　估價程序

　　一、明確估價基本事項

　　包括：

　?。?）明確估價對象的實(shí)體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。

　　（2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確

　　（3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。

　　（4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。

　　（5）明確估價時點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點(diǎn)上的價格。因此，必須明確估價時點(diǎn)，如果不確定估價時點(diǎn)，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。

　?。?）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。

　　二、擬定估價作業(yè)方案

　　主要是就估價所要做的各項工作作出日程進(jìn)度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便于控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作。

　　三、搜集估價所需資料

　　由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：

　　（1）產(chǎn)權(quán)資料

　?。?）房屋建筑資料

　?。?）市場交易資料

　　（4）土地資料

　?。?）法律和規(guī)劃資料。

　　四、實(shí)地查勘估價對象

　　實(shí)地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實(shí)地查清核實(shí)，從估價對象房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。

　　五、選定估價方法計算

　　在房地產(chǎn)估價中，對房地產(chǎn)價格的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產(chǎn)估價時，宜用兩種以上方法進(jìn)行評估，以求各估價方法之間的相互補(bǔ)充，印證。但在實(shí)踐中，因房地產(chǎn)的種類、所在地的實(shí)情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象具體情況，有條件用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

　　六、最終確定估價結(jié)果

　　對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行分析比較；經(jīng)檢查確認(rèn)無誤后，應(yīng)根據(jù)具體情況，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計算出一個綜合結(jié)果；在這個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。

　　七、撰寫編制估價報告

　　估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。估價報告應(yīng)記載下列事項：

　?。?）估價項目名稱；

　?。?）委托方名稱或姓名和住所；

　?。?）估價方（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)）名稱和住所；

　　（4）估價對象；

　　（5）估價目的；

　　（6）估價時點(diǎn)；

　?。?）價值定義；

　?。?）估價依據(jù)；

　　（9）估價原則；

　?。?0）估價技術(shù)路線、方法和測算過程；

　　（11）估價結(jié)果及其確定的理由；

　?。?2）估價作業(yè)日期；

　?。?3）估價報告應(yīng)用的有效期；

　　（14）估價人員；

　　（15）注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；

　　（16）估價的假設(shè)和限制條件；

　?。?7）附件。

　　八、估價資料歸檔保存

　　完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔保存和妥善保管。這樣做有利于估價機(jī)構(gòu)、估價人員的估價資料積累和估價水平提高，同時也有助于以后可能發(fā)生的估價糾紛的解決，并且，有助于政府主管部門、行業(yè)協(xié)會對估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)年檢審查。估價資料的保存期一般應(yīng)為15年以上。

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