復(fù)習(xí)資料：新會計準(zhǔn)則后投資性房地產(chǎn)估價（一）

　　2006年財政部發(fā)布了新的會計審計準(zhǔn)則體系，共39項企業(yè)會計準(zhǔn)則和48項注冊會計師審計準(zhǔn)則，這標(biāo)志著適應(yīng)中國市場經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系和注冊會計師審計準(zhǔn)則體系正式建立。

　　新的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，由1項基本準(zhǔn)則、38項具體準(zhǔn)則和相關(guān)應(yīng)用指南構(gòu)成。此次發(fā)布的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現(xiàn)了與國際慣例的趨同，首次構(gòu)建了比較完整的有機統(tǒng)一體系，并為改進國際財務(wù)報告準(zhǔn)則提供了有益借鑒。企業(yè)會計準(zhǔn)則體系（中華人民共和國財政部令第33號），自 2007年1月1日起在上市公司施行。

　　一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則介紹

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱準(zhǔn)則）是本次企業(yè)會計準(zhǔn)則體系中新增的一項重要內(nèi)容，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露而制定。

　　所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。主要包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　（一）如何對投資性房地產(chǎn)進行確認，計量和相關(guān)信息披露

　　1、準(zhǔn)則第二章第七條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　此條規(guī)定進行投資性房地產(chǎn)初始計量的方法是用評估方法中類似成本法計算各項支出的方法進行初始確認，達到企業(yè)會計初始計量的目的。

　　2、準(zhǔn)則第三章第九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。準(zhǔn)則第三章第十條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

　　在進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，采用公允價值模式和成本模式兩種方法進行計量。達到相關(guān)條件公允價值模式應(yīng)優(yōu)先成本模式。所謂“公允價值”是指買賣雙方均自愿地在對被交易資產(chǎn)相關(guān)情況擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。公允價值模式類似房地產(chǎn)估價中通常所講的市場比較法。

　　3、準(zhǔn)則第十九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：（1）投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；（2）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計提情況；（3）采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響；（5）當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

　　此條規(guī)定表明企業(yè)在披露投資性房地產(chǎn)信息時，應(yīng)提供成本模式或公允價值模式的計提資料和相關(guān)信息。此內(nèi)容類似于為企業(yè)提供一個完整的投資性房地產(chǎn)估價報告并敘述處置的影響因素。

　　（二）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的意義

　　1、采用新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允計價與國際準(zhǔn)則接軌，更加方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。對公司的資產(chǎn)增值信息更加透明，有利于公司在資本市場獲得正確的定價，從而有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度公允計價，可幫助企業(yè)更好的借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。新會計準(zhǔn)則的施行，通過物業(yè)重新估值將為上市房地產(chǎn)公司帶來數(shù)億甚至更多的帳面利潤，部分開發(fā)商對此歡欣鼓舞。

　　相反假如當(dāng)年房地產(chǎn)市道欠佳，公司的物業(yè)估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了，將產(chǎn)生諸多負面影響。所以投資性房地產(chǎn)重新的估值至關(guān)重要，對公司的發(fā)展將起到雙刃劍的作用。

　　2、新準(zhǔn)則引入的公允價值計算法，對股票投資者意義重大。公允價值計算，更符合公司實際情況，而且能夠產(chǎn)生利潤。例如：某上市公司持有上海市某處房產(chǎn)，在1999年買入時價值8000萬元。隨著近幾年上海房地產(chǎn)價格的大幅飆升，該房產(chǎn)的市值已高達1.8億元。現(xiàn)在該上市公司將該房產(chǎn)換出，如果按照原來的會計準(zhǔn)則，仍將以8000萬元的賬面價值來計算。

　　現(xiàn)在，若采用新準(zhǔn)則的公允價值計算，則會產(chǎn)生1億元的利潤。對投資者而言，這是非常有好處的。

　　3、其中用成本法計價的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。從而將價值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利益。

　　4、國際會計準(zhǔn)則（國際會計準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)，香港會計準(zhǔn)則第40號——投資物業(yè)）要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進行重估，以使其帳面金額不至于與資產(chǎn)負債表日以公允價值確定的該項資產(chǎn)價值相差太大，投資性房地產(chǎn)的公允價值一旦變化，上市公司的財務(wù)報表將體現(xiàn)這一變化。對投資者而言，這樣做有以下好處：（1）土地和建筑物的公允價值通常是其市場價值，而國際會計準(zhǔn)則要求的評估系由專業(yè)評估人士進行，有助于投資者了解企業(yè)資產(chǎn)最近的真實價值。（2）固定資產(chǎn)按評估值計提折舊，可以衡量企業(yè)真實的經(jīng)營水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。

　　新會計準(zhǔn)則有諸多優(yōu)點，但如何具體操作？部分人士擔(dān)憂：“公允價值不容易取得，關(guān)鍵看評估機構(gòu)如何評估。在新的會計準(zhǔn)則實施后，如何規(guī)范評估市場，成為重中之重。千萬不能想怎么評就怎么評，一定要做到真正公允”。

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