09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》資料：投資及其風(fēng)險(xiǎn)（2）

　?。ǘ┮谆煜c(diǎn)辨析

　　1．房地產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)投資的特性是有區(qū)別的，如“需要適時(shí)的更新改造投資”（適應(yīng)性）是房地產(chǎn)投資的特性，而不是房地產(chǎn)的特性，異質(zhì)性是房地產(chǎn)的特性，而不是房地產(chǎn)投資的特性。

　　2．收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)與資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目未來市場(chǎng)收益水平達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目資本價(jià)值由于項(xiàng)目未來預(yù)期收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及收益率的變化，使預(yù)期資本價(jià)值低于現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3．“由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。”這句話如何理解?這句話是考慮通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)正反兩個(gè)方面的情況。一是考慮通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，要上調(diào)要求的最低收益率，二是出于對(duì)房地產(chǎn)投資保值的考慮，投資者要求的最低收益率可能會(huì)低于通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率之和。

　　4．在房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型中，高爾夫球場(chǎng)既屬于“酒店與休閑娛樂設(shè)施物業(yè)”，也屬于“特殊物業(yè)”。

　　5．開發(fā)投資與開發(fā)成本是否是一個(gè)概念?開發(fā)投資的內(nèi)涵更豐富，開發(fā)投資在銷售情形下可視同于開發(fā)成本。

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