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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)資料:房地產(chǎn)抵押的受償
七、房地產(chǎn)抵押的受償
抵押是一種民事法律關(guān)系,抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行,并應(yīng)符合《民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔(dān)保合同,依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂,簽約雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?,可以與抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。來源:泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)www.jianshe99.com
同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押登記的先后順序清償。
依法對抵押物拍賣的,拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定:未作評估的,參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。人民法院確定保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%.抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后,其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的,依照法律規(guī)定,房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同,拍賣抵押物,并用拍賣所得價(jià)款,優(yōu)先得到補(bǔ)償,而不使自己的權(quán)利受到侵害。
對于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。來源:泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)www.jianshe99.com
房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。此外,根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。
例題1:人民法院對經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的抵押物拍賣的,拍賣保留價(jià)由(?。?參照評估價(jià)確定。(2005年試題)
A.人民法院
B.估價(jià)機(jī)構(gòu)
C.拍賣師
D.競買人來源:泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)www.jianshe99.com
答案:A
解析:依法對抵押物拍賣的,拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定:未作評估的,參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。
例題2:如果抵押房地產(chǎn)是抵押人所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。( ) (2005年試題)
答案:√解析:根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。
例題3:下列關(guān)于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中,正確的有( )(2005年試題)——《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》試題
A.抵押人到期未償還債務(wù)的
B.抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)來源:泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)www.jianshe99.com
C.抵押人死亡,其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的
D.抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的
E.未經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價(jià)值余額進(jìn)行再次抵押的
答案:ABC
解析:根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條規(guī)定,DE兩項(xiàng)不正確。
例題4:下列關(guān)于抵押的表述中,不正確的是( )(2004年試題)
A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人,而抵押人未必是債務(wù)人
B.在建工程抵押時(shí),登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》
C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足
D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)
答案:D
解析:根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定,抵押人一旦死亡,如果其合法繼承人、受遺贈(zèng)人履行到期債務(wù)的,就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。
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