2015年房地產估價師考試《理論與方法》：房地產凈收益

　　3.2不同收益類型房地產凈收益的求取

　　3.2.1出租的房地產凈收益的求取

　　3.2.2營業(yè)的房地產凈收益的求取

　　3.2.3自用或尚未使用的房地產凈收益的求取

　　3.2.4混合收益的房地產凈收益的求取

　　3.2.1出租的房地產凈收益的求取

　　計算公式

　　凈收益＝租賃收入－由出租人負擔的費用

　　租賃收入（2項）

　　租金收入

　　租賃保證金或押金的利息

　　出租人負責的費用（6項）

　　維修費

　　管理費

　　保險費

　　房地產稅

　　租賃費用

　　租賃稅費

　　現(xiàn)實出租人負責的費用

　　由雙方在租賃合同中約定

　　3.2.2營業(yè)的房地產凈收益的求取

　　商業(yè)經營的房地產

　　工業(yè)生產的房地產

　　農地凈收益的測算

　　3.2.3自用或尚未使用的房地產凈收益的求取

　　可以根據同一市場上有收益的類似房地產的有關資料來測算，或者能過類似房地產的凈收益直接比較得出

　　3.2.4混合收益的房地產凈收益的求取

　　區(qū)分變動費用和固定費用

　　首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用

　　把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益

　　3.3求取凈收益應注意的問題

　　3.3.1有形收益和無形收益

　　3.3.2實際收益和客觀收益

　　3.3.3樂觀估計、保守估計和最可能估計

　　3.3.1有形收益和無形收益

　　有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益

　　無形收益是指房地產帶來的間接利益

　　在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益

　　無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通地選取較低的報酬率或資本化率予以考慮

　　注意不要得復計算無形收益

　　3.3.2實際收益和客觀收益

　　實際收益是在當前經營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據

　　【重點】租約的限制

　　有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應采用正常客觀的市場租金

　　成本節(jié)約資本化法

　　某種權益或資產的價值等于其未來有效期內可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和

　　承租人權益價值評估

　　等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和

　　合同租金低于市場租金，承租人就有價值

　　合同租金高于市場租金，承租人權益價值為負

　　有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益價值

　　相關鏈接

　　收益損失資本化法－功能缺乏

　　成本法中的超額運營費用資本化法－功能過剩

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