2004年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷及答案

　　一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）

　　1．房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（　?。?BR>　　A．土地總量有限 B．規(guī)劃限制 C．房地產(chǎn)不可移動 D．價值量大

　　2．某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（　　）元／m2。
　　A．1667　B．1765　C．1875　D．2000

　　3．某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ）。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2
　　B．建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為 5000m2
　　C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2
　　D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

　　4．房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（ ）。
　　A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施　B．土地的形狀
　　C ．組合完成的功能　　　D．立體空間

　　5．在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（ ）的行為。
　　A．宅基地所有權(quán)　B．空間利用權(quán)　C．地役權(quán)　　D．建筑物相鄰關(guān)系

　　6．某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960 元/m2。理論上應(yīng)補地價（ ）萬元。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．78　B．882　C．1210　D．1272

　　7．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元／m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／m2。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（ ）元/m2。
　　A． 4400　B．4409　C．4445　D．4455

　　8．一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（?。?。（建 設(shè)工程教育網(wǎng) 提供）
　　A．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元
　　B．實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元
　　C．實際單價為2000 元/m2，實際總價為20萬元
　　D．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元

　　9．同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是（　）。
　　A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
　　B．完全彈性、單一彈性、完全無彈性
　　C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
　　D．富有彈性、單一彈性、完全無彈性

　　10．現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（?。?。
　　A．存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量
　　B．存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
　　C．存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量
　　D．存量+新增竣工量一拆毀量

　　11．城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則（　）。（建 設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．估價時點為未來，估價對象為未來狀況
　　B．估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
　　C．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況
　　D．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

　　12．某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900 元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（　）。
　　A． 44％ B． 50％ C． 67％ D．94％

　　13．按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2％；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高5％。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（　）的情形。
　　A．估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7％
　　B．可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7％
　　C．可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071
　　D．可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

　　14．現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）元/m2。
　　A．2648　B． 2688 C． 2708　D．2734

　　15．為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格，在其附近收集公證機關(guān)的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（?。┰?m2。（建設(shè) 工程教育網(wǎng) 提供）
　　A．3790　B．4238　C．4658　D．4663

　　16．某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（　?。┰?m2。
　　A．2427　B．2500　C．2575　D．2632

　　17．在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計，管理費率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟適用住房的最高基準(zhǔn)價格為（?。┰?m2。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．1067　B．1070　C．1087　D．1141

　　18．某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算文具建筑物的成新率為（?。?。（建設(shè)工程　教育網(wǎng)提供）
　　A．80％　B．82％　C．83％　D．92％

　　19．某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（　）年。
　　A．35　B．45　C．48　D．50

　　20．某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（　）。
　　A．10.0％　B．11.1％　C．11.9％　D．12.5％

　　21．某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（?。┤f元。
　　A．10.2 　B．11.0　C．11.3　D．11.5

　　22．某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為（ ）元/m2。
　　A ．14140　B．42421　C．56561　D．60000

　　23．某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000/m2，對應(yīng)的報酬率為7％?，F(xiàn)假定報酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（ ）元/m2。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．3275　B．3287　C．3402　D．4375

　　24．某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（　）萬元。
　　A．43　　B．112.5　　C．123.3　　D．150

　　25．用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=（?。?。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．0　　B．α/ （1+Yn）　　C．α×n　　D．∞

　　26．資本化率是（　）的倒數(shù)。
　　A．毛租金乘數(shù)　B．潛在毛租金乘數(shù)　C．有效毛收入乘數(shù)　D．凈收益乘數(shù)

　　27．某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價格為（ ）萬元。
　　A．368　　B．552　　C．561　　D． 920

　　28．某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是（ ）。
　　A．30％　　B ．45％　　C．65％　D．75％

　　29．某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（ ）元/m2。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．849　　B．865　C．882　D．915

　　30．城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（ ）。
　　A．最低價格 B．平均價格 C．出讓地價 D．標(biāo)定地價

　　31．當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×（?。┡R街寬度。
　　A．單獨深度價格修正率　　B．累汁深度價格修正率
　　C．平均深度價格修正率　　D．混合深度價格修正率

　　32．某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（　　）萬元。
　　A．53.34　B．85.34 C．106.68　　D．213.36

　　33．某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價值進行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（　 ）。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．1％ 　B．1.5％ 　C．2％　D． 2.5％

　　34．防范估價風(fēng)險的最后一道防線是（?。?BR>　　A．撰寫估價報告 B．審核估價報告 C．出具估價報告　D．估價資料歸檔

　　35．下列表述中不正確的是（ ）。
　　A．在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果
　　B．在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果
　　C．在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果
　　D．在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1．建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（?。┑?。
　　A．按份共有所有權(quán)　　B．專有部分所有權(quán)
　　C．共同關(guān)系成員權(quán)　　D．共同部分持份權(quán)
　　E．長期使用和租賃

　　2．有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（　?。?。
　　A．交換價值　　B．公開市場價值
　　C．投資價值　　D．理論價格
　　E．標(biāo)定地價

　　3．甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820 元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有（ ）。
　　A．乙地塊比甲地塊貴
　　B．甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2
　　C．甲地塊與乙地塊的樓面地價相等
　　D．甲地塊比乙地塊貴
　　E．乙地塊的 70年使用權(quán)樓面價高于340元/m2

　　4．估價中的最高最佳使用具體包括（ ）等。
　　A．最佳用途　　B．最佳位置
　　C．最佳規(guī)?！　．最佳環(huán)境
　　E．最佳集約度

　　5．選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（　?。┑?。（建設(shè) 工程教育網(wǎng)提供）
　　A．可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同
　　B．可比實例的交易類型與估價目的吻合
　　C．可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)
　　D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
　　E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

　　6．評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（　?。┑取?BR>　　A．環(huán)境景觀　　　B．離市中心距離
　　C．朝向　　　　　D．城市規(guī)劃限制條件
　　E．地勢

　　7．下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（　　 ）。
　　A．消費者的收入增加
　　B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升
　　C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升
　　D．消費者預(yù)期其未來的收入增加
　　E．消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升

　　8．建筑物重置價格的求取方法有（　　）等。
　　A．單位比較法　　B．工料測量法
　　C．指數(shù)調(diào)整法　　D．分部分項法
　　E．成新折扣法

　　9．從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含（　?。┑?。
　　A．房地產(chǎn)改擴建費用　　B．抵押貸款還本付息額
　　C．房屋設(shè)備折舊費　　　D．所得稅
　　E．房屋裝修折舊費

　　10．下列表述中，正確的有（ ）。
　　A．開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期
　　B．開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進行房屋建設(shè)的情況來說，又可分為前期和建造期
　　C．開發(fā)期的終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期起點相同
　　D．經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期
　　E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期

　　11．長期趨勢法包括（ ）等方法。
　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法　　B．平均增減量法
　　C．平均發(fā)展速度法　　D．年限法
　　E．指數(shù)修勻法

　　12．在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（ ）。
　　A．形狀相似　　　B．在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段
　　C．面積接近　　　D．地塊相連
　　E．可及性相當(dāng)

　　13．下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有（ ）。
　　A．法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值
　　B．再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額
　　C．房地產(chǎn)的價值扣除預(yù)計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值
　　D．不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值
　　E．在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金

　　14．確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（?。┑鹊囊?。
　　A．一面臨街　　　　　B．兩面臨街
　　C．土地形狀為矩形　　D．土地形狀為正方形
　　E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率

　　15．獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施有（?。＃ǚ浩哲浖?工程項目管理系統(tǒng)提供）
　　A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求
　　B．提高服務(wù)質(zhì)量
　　C．恰當(dāng)?shù)男麄?BR>　　D．低收費
　　E．最大限度壓縮估價作業(yè)期

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。 （　?。?/P>

　　2．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。 （　?。ǚ浩哲浖?工程項目管理系統(tǒng)提供）

　　3．現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產(chǎn)估價不應(yīng)采用公開市場價值。 （　?。?（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）

　　4．就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。（　?。?/P>

　　5．在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（　?。?/P>

　　6．運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。 （?。?/P>

　　7．被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。（　?。?/P>

　　8．某房產(chǎn)年折舊率為1.6％，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。 （　　）

　　9．用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用后的余額。 （　　）（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）

　　10．預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。 （　?。?/P>

　　11．運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 （　　） （泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）

　　12．路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。 （　?。?/P>

　　13．估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。 （　　）

　　14．估價報告應(yīng)用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。（ ）

　　15．估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之曰止。（ ）

　　四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。）（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）

　　1．某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25％。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9％。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分）

　　2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第n年

1．土地取得

—

2．工程建設(shè)

—

—

—

1）住宅樓建設(shè)

—

—

2）寫字樓建設(shè)

—

—

3．經(jīng)營

—

—

—

—

1）住宅樓銷售

—

1）寫字樓出租

—

—

—

　　根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：

　?。?）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 （可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）

　　（2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5%。

　?。?）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)提供）

　?。?）目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。

　?。?）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關(guān)稅費。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（12分）

2004年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》參考答案

　　一、單選題

　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A

　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C

　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B

　　31．B　32．C　33．B　34．B　35．D

　　二、多選題

　　1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC

　　11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC

　　三、判斷題

　　1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×

　　11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×

　　四、計算題

　　1．解：

　?。?）計算未來3年的凈利益。

　　1）未來第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬元

　　2)未來第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬元

　　3)未來第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬元

　?。?）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈利益。

　　（3）計算收益價格。

　　或：

　　2．解：

　　第一種答案：

　　（1）項目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m2

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓價值：5000×15000=7500萬元

　　住宅樓價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時點（第一年末）的折現(xiàn)值：

　　7500/(1+10％)3=5634.86萬元

　　2）寫字樓價值。

　?、賹懽謽悄曜饨鹗杖?120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元

　　②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元

　?、蹖懽謽茄航疬\用年收益：362.88×3％=10.89萬元

　　④有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元

　?、葑赓U凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

　?、迣懽謽莾r值：

　?、邔懽謽钦郜F(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬元

　　3）項目總價值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12005.15萬元

　　（3）項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬元

　　寫字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬元

　　2）住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13萬元

　　3）寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76萬元

　　4）項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　2580.13+3648.76=6228.89萬元

　?。?）住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元

　　2）住宅樓銷售稅費折現(xiàn)值：450/(1+10％)3=338.09萬元

　　（5）所能支付的最高土地價格=(總價值－住宅樓銷售稅費－開發(fā)成本及管理費用)(1+3％)

　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)

　　=5279.78萬元

　　第二種答案：

　?。↖）項目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m2

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓價值：5000×15000=-7500萬元

　　2）寫字樓價值

　?、賹懽謽悄曜饨鹗杖?120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元

　?、趯懽謽茄航穑?209.6×30％=362.88萬元

　?、蹖懽謽茄航疬\用年收益：362.88×3％=10.89萬元

　?、苡嘘P(guān)稅費和經(jīng)營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元

　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

　?、鄬懽謽莾r值：

　　3）項目總價值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬元

　?。?）項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬元

　　寫字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬元

　　2）住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25萬元

　　3）寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51萬元

　　4）項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　3434.25+4856.51=8290.76萬元

　?。?）住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。

　　住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元

　?。?）所能支付的最高土地價格。

　　1）4年末地價=（總價值－住宅樓銷售稅費－開發(fā)成本及管理費用）

　　=15978.86－450－8290.76

　　=72381萬元

　　2）貼現(xiàn)：

　　7238.1/(1+10％)3=5438.09萬元

　　3）地價款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬元

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